Aktuelle Themen aus den Rechtsgebieten

Zum Umfang der Hinweispflicht nach Modernisierung

Der Gesetzgeber hat 2019 Möglichkeiten geschaffen, die Miethöhe zu begrenzen. Unter anderem existiert eine gesetzliche Auskunftspflicht, die es dem Mieter ermöglichen soll, eine unzulässig hohe Miete zu erkennen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter die Miete nach einem Mieterwechsel erhöhen. Eine dieser Möglichkeiten ist die umfassende Modernisierung der Wohnung. Der gesetzliche Anspruch bzw. die Verpflichtung des Vermieters beruht auf den §§ 556 g Absatz 1a Satz 1 Nr. 4, 556g Abs. 4 und 556f Satz 2 BGB. Bislang war unklar, wie weit ein Auskunftsanspruch des Mieters einerseits und eine Auskunftspflicht des Vermieters andererseits geht. Der BGH hat dies nun mit Urteil vom 18.5.2022 (Az.: VIII ZR 9/22) entschieden und damit für Klarheit gesorgt.

Altenwohnanlage: tritt der Ehegatte in das Mietverhältnis ein wie immer?

Verstirbt ein Mieter, stellt dies für den Vermieter immer einen potentiell Probleme prächtige Situation dar. Das Gesetz gibt dem Vermieter eine Klaviatur verschiedener Rechtsfolgen an die Hand – von der unkomplizierten Kündigungsmöglichkeit des Mietverhältnisses bis hin zur „Übernahmepflicht“ von Ehegatten und Hausgenossen. Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob der Ehegatte eines pflegebedürftigen Bewohners einer alten Wohnanlage in das bestehende Mietverhältnis auch dann eintritt, wenn er selber nicht pflegebedürftig ist.

Wann ist ein Zahlungsverzug erheblich?

Ein Vermieter kann nach dem Gesetz ein Mietverhältnis jedenfalls dann kündigen, wenn er für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Wann aber liegt ein nicht unerheblicher Teil der Miete vor? Dass dieser Betrag unterhalb von 2 Monatsmieten liegen kann, ergibt sich ebenfalls aus dem Gesetz, denn § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB gewährt dem Vermieter darüber hinaus ein Kündigungsrecht, wenn der Mieter mit der Entrichtung von 2 Monatsmieten in Verzug ist. Amts- und Landgericht Berlin haben die Frage nach dem erheblichen Zahlungsverzug unterschiedlich beantwortet, der BGH entschied nun in 3. Instanz:

Der BGH hebt wieder einmal Landgericht Berlin auf - keine Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle

Wieder einmal hat der Bundesgerichtshof den vielen Alleingängen der Berliner Gerichte im Mietrecht einen Riegel vorgeschoben. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht hatten einem Mieter recht gegeben, der die Miete wegen Baulärms einer Baustelle in der unmittelbaren Umgebung seiner Mietwohnung minderte. Das Urteil erging am 24.11.2021 zum Az. VIII ZR 258/19.

Erste Hinweise des BGH zur Handhabung von Gewerberaummietverhältnissen in Corona

Die Frage, ob Gewerberaummieter berechtigt sind, Mieten wegen Betriebsschließungen oder Betriebseinschränkungen in Zeiten von Corona zu kürzen, wird aktuell von den Instanzgerichten sowohl im Ergebnis als auch in der Argumentation äußerst unterschiedlich beantwortet. Eine klare Linie, die der Anwalt seinem Mandanten vorgeben kann, gibt es nicht. So sind viele Verfahren von Vermietern gegen Ihre Mieter wegen verringert gezahlter Miete anhängig, ebenso andersherum: Mieter pochen auf Mietreduzierung. Mehrere Revisionen sind beim Bundesgerichtshof anhängig, der nun einen 1. Hinweis gegeben hat. Das maßgebliche Urteil soll am 12.01.2022 verkündet werden.

Folgen aus einem Widerruf eines Wohnraummietvertrags

Nicht jedem Vermieter ist bewusst, dass im Rahmen der Wohnraumvermietung dem Mieter möglicherweise ein Widerrufsrecht vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn der Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungsystems geschlossen wird. Insbesondere immer dann, wenn Vermieter, der Unternehmer für die Anwendung dieser Regelungen sein muss, und Mieter, der Verbraucher sein muss, nur per Telefon, E-Mail oder ähnlichen Kommunikationsmedien korrespondiert haben und der Mieter die Wohnung nicht besichtigt hat, ist also für den Vermieter Vorsicht geboten.

Und wieder die Schriftform…

Wer sich mit Mietrecht beschäftigt oder als Gewerbetreibender einen Mietvertrag abschließt, wird häufig mit Fragestellungen rund um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB konfrontiert. Für Verträge mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr schreibt das Gesetz vor, dass im Hinblick auf alle vertragswesentlichen Vereinbarungen die Schriftform eingehalten werden muss, andernfalls das Mietverhältnis mit Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar ist. Bereits Generationen von Juristen haben sich mit Fragestellungen rund um die Schriftform beschäftigt und sind nun seit der Entscheidung des BGH, sogenannte Schriftformheilungsklauseln für unwirksam anzusehen, noch mehr in diese Themenstellung involviert.

Eine coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts führt nicht automatisch zu einer Befreiung zur Mietzahlungsverpflichtung nach § 313 BGB

Im Gewerberaummietrecht sind Geschäftsinhaber häufig hart getroffen: sie dürfen einerseits aufgrund entsprechender Landesverordnung ihr Geschäft nicht betreiben, müssen andererseits aber den für das Ladenlokal vereinbarten Mietzins entrichten. Die Gerichte entscheiden in diesen Tagen immer wieder über solche Fälle, die teilweise sehr unterschiedlich ausgehen. Nehmen manche Gerichte einen sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage, normiert in § 313 BGB, an, verneinen ihn andere Gerichte. Liest man als Laie nur die jeweilige Überschrift, ist häufig nicht sofort ersichtlich, warum es zu solchen gegenteiligen Entscheidungen kommt. Das OLG Karlsruhe hat nun in einem Urteil vom 24.2.2021 (7 U 109/20) auf die Berufung des Ladeninhabers sehr ausführlich dargelegt, unter welchen Voraussetzungen die Annahme einer (teilweisen) Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB berücksichtigt werden muss. Das Urteil geht auf eine Entscheidung des LG Heidelberg vom 30.7.2020 (5 O 66/20) zurück, bei der schon das Ausgangsgericht die Anwendbarkeit von § 313 verneint hatte. Was war geschehen? Ein Ladeninhaber musste seine Filiale vom 18.3.2020 bis 19.4.2020 aufgrund einer landesrechtlichen Coronaverordnung schließen. Noch im März kündigte der Mieter an, die Miete für April nicht zu bezahlen. Auf eine Mahnung reagierte er nicht; der Vermieter erhob wie angekündigt Klage. Das Landgericht hatte zunächst geprüft, ob möglicherweise ein Mietmangel vorliege und dies verneint. Dann hatte sich das Landgericht konkret mit dem vereinbarten Zweck des Mietvertrages auseinandergesetzt und festgestellt, dass die hoheitliche Maßnahme, die schließlich Grund für die Gebrauchsbeschränkung gewesen sei, nicht vom Vermieter zu vertreten ist und deshalb ein Mangel nicht vorliegt. Die in diesem Zusammenhang gern herangezogene Rechtsprechung des Reichsgerichts sah das Landgericht Heidelberg nicht als einschlägig an; eine Existenzgefährdung oder unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung sei nicht ausführlich genug vorgetragen worden.

Der BGH hebt wieder einmal Landgericht Berlin auf - keine Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle

Wieder einmal hat der Bundesgerichtshof den vielen Alleingängen der Berliner Gerichte im Mietrecht einen Riegel vorgeschoben. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht hatten einem Mieter recht gegeben, der die Miete wegen Baulärms einer Baustelle in der unmittelbaren Umgebung seiner Mietwohnung minderte. Das Urteil erging am 24.11.2021 zum Az. VIII ZR 258/19.

Coronabedingte Betriebsschließung - ein Versicherungsfall?

Für jeden Selbstständigen ist es der Albtraum, wenn sein Betrieb aufgrund einer Betriebsschließungsanordnung geschlossen wird. Die Kosten laufen weiter, nur Einnahmen bleiben aus. Dieses Risiko versuchen viele Gewerbetreibende über Betriebsschließung Versicherungen/Betriebsunterbrechungsversicherung abzudecken. Je nach Versicherungsvertrag ist dem versicherbaren Risiko auch eine Schließung aufgrund einer Anordnung auf Basis des Infektionsschutzgesetzes zugeordnet. Im Zusammenhang mit Corona mussten allerdings viele Versicherungsnehmer feststellen, dass Versicherungen die Deckung verweigerten, mit unterschiedlichen Argumenten. Ein Münchner Gastronom hatte nun geklagt und hat am 01.10.2020 vom Landgericht München I Recht bekommen: Seine Versicherung muss zahlen (Az. 12 O 5895/20).

Nachhaltige Störung des Hausfriedens führt zu Räumungsanspruch

Jahrelang gab es in einem Mietshausstreit unter den Nachbarn. Insbesondere der Lebensgefährte einer Mieterin beleidigte und bedrohte die anderen Bewohner des Hauses im Rahmen häufiger Besuche. Dies veranlasste die Vermieterinnen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hatte sich sodann mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung von Seiten der Mietpartei zu beschäftigen und kam zu dem Ergebnis, dass die Kündigung gerechtfertigt sei, die Zwangsvollstreckung zulässig.

Das Verwendungsrisiko liegt beim Mieter, die COVID-19-Pandemie lässt die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht entfallen

Das LG Frankfurt am Main hat sich in einer Entscheidung vom 7.8.2020 (Beschluss vom 07.08.2020 - 2-05 O 160/20) zu der Frage geäußert, ob bei Corona bedingten Umsatzeinbußen die Verpflichtung zur Zahlung der Miete berührt wird. Das Gericht kommt in einer sehr kurzen Begründung zu dem Ergebnis, dass das Verwendungsrisiko im Gewerberaummietrecht grundsätzlich beim Mieter liegt.

Dauerbrenner Schönheitsreparaturklausel

Dass der BGH Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich nur dann für wirksam erachtet, wenn sie keine starren Fristen enthalten und dem Mieter keinen Instandhaltungsaufwand des Vormieters aufbürden, kurz gesagt: wenn die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde, ist zwischenzeitlich gefestigte Rechtsprechung. Viele Mietverträge, vor allen langjährige, enthalten aufgrund der Rechtsprechungsänderung aus dem Jahr 2015 (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 sowie VIII ZR 242/13) unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Ist so eine Klausel erst einmal „kaputt“, gilt anstelle der unwirksamen vertraglichen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 I Satz 2 BGB. Heißt im Klartext: der Vermieter muss streichen (lassen).

BGH senkt die Hürden für die formellen und materiellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung bei großen Wohnanlagen

Seit Jahren schon betet uns der BGH die Voraussetzungen für eine formell und materiell wirksame Betriebskostenabrechnung vor: eine Betriebskostenabrechnung genüge danach den formellen Anforderungen, wenn sie § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Bei der Abrechnung von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sei danach eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssels und die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug der geleisteten Vorauszahlungen Mindestvoraussetzung. Wie ein Vater unser werden diese Grundsätze in nahezu jedem Urteil, dass zu diesem Thema ergeht, heruntergebetet. Das auch über diese Mindestvoraussetzungen immer wieder Streit entsteht, liegt zum einen natürlich an der Tatsache, dass Parteien häufig bei besonderen Konstellationen „Standardvereinbarungen“ treffen, also die Besonderheit des Objekts sich nicht in der vertraglichen Regelung wiederfindet. Dass dies aber sinnvoll ist, ergibt sich schon aus der Tatsache, dass die Rechtsprechung eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes (Umlageschlüssel) in besonderen Gebäudekonstellationen für geboten hält. Dies sei nämlich dort geboten, wenn es zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei. Auch das ist aber wieder eine auslegungsbedürftige Grundregel; denn das Verständnis der Mieter kann sehr unterschiedlich sein.

Eine coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts führt nicht automatisch zu einer Befreiung zur Mietzahlungsverpflichtung nach § 313 BGB

Im Gewerberaummietrecht sind Geschäftsinhaber häufig hart getroffen: sie dürfen einerseits aufgrund entsprechender Landesverordnung ihr Geschäft nicht betreiben, müssen andererseits aber den für das Ladenlokal vereinbarten Mietzins entrichten. Die Gerichte entscheiden in diesen Tagen immer wieder über solche Fälle, die teilweise sehr unterschiedlich ausgehen. Nehmen manche Gerichte einen sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage, normiert in § 313 BGB, an, verneinen ihn andere Gerichte. Liest man als Laie nur die jeweilige Überschrift, ist häufig nicht sofort ersichtlich, warum es zu solchen gegenteiligen Entscheidungen kommt. Das OLG Karlsruhe hat nun in einem Urteil vom 24.2.2021 (7 U 109/20) auf die Berufung des Ladeninhabers sehr ausführlich dargelegt, unter welchen Voraussetzungen die Annahme einer (teilweisen) Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB berücksichtigt werden muss. Das Urteil geht auf eine Entscheidung des LG Heidelberg vom 30.7.2020 (5 O 66/20) zurück, bei der schon das Ausgangsgericht die Anwendbarkeit von § 313 verneint hatte. Was war geschehen? Ein Ladeninhaber musste seine Filiale vom 18.3.2020 bis 19.4.2020 aufgrund einer landesrechtlichen Coronaverordnung schließen. Noch im März kündigte der Mieter an, die Miete für April nicht zu bezahlen. Auf eine Mahnung reagierte er nicht; der Vermieter erhob wie angekündigt Klage. Das Landgericht hatte zunächst geprüft, ob möglicherweise ein Mietmangel vorliege und dies verneint. Dann hatte sich das Landgericht konkret mit dem vereinbarten Zweck des Mietvertrages auseinandergesetzt und festgestellt, dass die hoheitliche Maßnahme, die schließlich Grund für die Gebrauchsbeschränkung gewesen sei, nicht vom Vermieter zu vertreten ist und deshalb ein Mangel nicht vorliegt. Die in diesem Zusammenhang gern herangezogene Rechtsprechung des Reichsgerichts sah das Landgericht Heidelberg nicht als einschlägig an; eine Existenzgefährdung oder unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung sei nicht ausführlich genug vorgetragen worden.

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Erkenntnis des Tages: Stadt Fürth und Stadt Stein sind im Hinblick auf den Mietspiegel nicht vergleichbar

Vermieter sehen sich in der Praxis, ist keine Index Mieterhöhung vereinbart, oft vor der Frage, welcher Mietspiegel für die Erhöhung der Miete auf ortsübliche Niveau zugrundezulegen ist, wenn die Gemeinde, in der sich die Mietsache befindet, selbst keinen Mietspiegel herausgibt. Die Rechtsprechung lässt es in solchen Fällen grundsätzlich zu, dass der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen wird. Wann genau der Mietspiegel herangezogen werden kann – dies ist eine Frage des Einzelfalls und in der Praxis oftmals sehr schwer zu beurteilen. Nun hat ein Vermieter einer Wohnung in der Stadt Stein versucht, sein Mieterhöhungsverlangen auf Anpassung der Miete über den Mietspiegel der Stadt Fürth zu begründen. Dies ist misslungen.

Schlüssel verloren - was dann?

Ist ein Mietverhältnis beendet und soll die Wohnung zurückgegeben werden, muss der Mieter an den Vermieter auch die vollständige Anzahl an Schlüsseln herausgeben, die er bei Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat einschließlich – im Einverständnis mit dem Vermieter oder durch diesen – nachgemachter Schlüssel. Was passiert allerdings, wenn der Mieter einen Schlüssel verloren hat? Insbesondere bei neuen Wohnanlagen sind sogenannte Schließanlagen eingebaut, d. h., der Verlust eines Schlüssels hat Auswirkung auf die Sicherheit der gesamten Wohnanlage.

Von wegen rechtskräftig entschieden….

…… oder: die Grenzen der Rechtskraft. Denn genau dieser hatte der BGH in seinem Urteil vom 10.4.2019, Aktenzeichen: VIII ZR 12/18 nochmals genau dargelegt. Der dahinterstehende Fall kommt in der Praxis durchaus häufig vor: ein Mieter minderte über einen langen Zeitraum in Miete, weil die Mietsache Mängel behaftet war. Der damalige Vermieter klagte die Zahlung von Mieten ein, musste aber nach 2 Instanzen mit leeren Händen nach Hause gehen. Beide Instanzen entschieden rechtskräftig, dass die Miete wegen Mängeln gemindert sei und wiesen die auf Zahlung gerichtete Klage daher ab. Die Mängel wurden nicht beseitigt, der Vermieter wechselte jedoch, weil die Immobilie zwischenzeitlich verkauft wurde. Der neue Eigentümer kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise ordentlich und wiederholte diverse Kündigungen im weiteren Prozess. Hatte das Landgericht die Räumungsklage noch unter Verweis auf die rechtskräftigen Urteile des Landgerichts abgewiesen, entschied der BGH nun, dass das Landgericht als Berufungsgericht die Rechtskraftwirkung verkannt habe.

Kündigung einer Betriebswohnung

Der Beklagte mietete 2006 von der Landeshauptstadt München eine Wohnung, die diese wiederum von einer Wohnungsbaugesellschaft angemietet hatte. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war der Beklagte bei der Stadt München in einem städtischen Klinikum beschäftigt und hatte die Wohnung als sogenannte Dienstwohnung angemietet. Das Arbeitsverhältnis endete schon Mitte 2007. Trotzdem blieb der Beklagte Mieter der Wohnung, wenn er diese auch nur als Zweitwohnung nutzte. Die jetzige Vermieterin und Klägerin erwarb die Wohnung vom ehemaligen Arbeitgeber des Beklagten und kündigte das Mietverhältnis wegen Betriebsbedarfs zum 31.10.2018. Das Amtsgericht München (Urteil vom 08.02.2019 - 472 C 22568/18) wies die auf Räumung gerichtete Klage allerdings nun zurück. Auch in der Berufung hatte die Klage keinen Erfolg; sie wurde nach entsprechenden Hinweisbeschluss zurückgenommen.

Räumung und Herausgabe einer Büro-/Ladeneinheit im einstweiligen Rechtsschutz

Bisher war es bei den Obergerichten einheitliche Rechtsprechung, dass die Vorschrift des § 940 a ZPO auf Gewerberaummiete weder direkt noch analog anwendbar ist. Die Vorschrift regelt unter bestimmten Voraussetzungen die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung. Das Kammergericht Berlin hat nun mit Beschluss vom 9.5.2019 (Az.: 8 W 28/19) in einem Beschwerdeverfahren entschieden, dass ein Anspruch auf Erlass einer beantragten einstweiligen Verfügung auf Räumung und Herausgabe erfolgreich ist. Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Fristlose Kündigung nach provoziertem Lärm

In Mehrfamilienhäusern ist das subjektive Empfinden, wann etwas zu laut und unerträglich ist, bei den einzelnen Mietern sehr unterschiedlich. Manche Geräuschkulisse kann im Zusammenleben schlicht nicht vermieden werden, z.B. Toilettenspülung. Grundsätzlich ist auch Kinderlärm in normalem und adäquatem Maße durch die Nachbarn zu akzeptieren. Wie allerdings verhält es sich, wenn Mieter auf Beschwerden anderer Mieter durch sogenannten Lärmattacken reagieren, also diese Beschwerden dadurch abstrafen, dass sie gezielt laute Geräusche verursachen? Mit dieser Frage hatte sich das Amtsgericht München am 18.01.2019 zu beschäftigen.

Geltung von § 566 I BGB zugunsten der Vermieter?

Im Mietrecht gilt der Satz: Kauf bricht nicht Miete. Ausführlich geregelt ist dieser Satz in § 566 Abs. 1 BGB. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Mieterschutzvorschrift, die den Eintritt des Käufers in das vor der Veräußerung abgeschlossenen Mietverhältnis normiert. Vor dem Amtsgericht Neumarkt wurde nun folgender Fall verhandelt: ein Ehepaar besaß gemeinsam ein Doppelhaus, das sie auch gemeinsam vermieteten. Irgendwann kam es zu einer Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils auf einen Vermieter, der dem Mieter in der darauffolgenden Zeit kündigte. Als der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage. Während dieses Prozesses zog der Mieter dann doch aus, sodass der Rechtsstreit für erledigt erklärt wurde. Im Streit stand danach nur noch die Kostenentscheidung des Amtsgerichts, das nach der Hauptsacheerledigung die Kosten dem Mieter auferlegte. Der hiergegen vom Mieter eingelegten Beschwerde half das Landgericht Nürnberg-Fürth nicht ab und verwies die Sache an den BGH, weil die grundlegende Frage, ob § 566 Abs. 1 BGB analog auf diese Fallkonstellation anwendbar ist, noch nicht höchstrichterlich entschieden wurde.

Eigenbedarfskündigung - hohes Lebensalter des Mieters

Während in den letzten Jahren die Rechtsprechung die Anforderungen an die Begründetheit einer Eigenbedarfskündigung eher gelockert hat, geht nun das Landgericht Berlin einen anderen Weg. In seinem Urteil vom 12.02.2019 stellte es fest, dass alten Menschen ein deutlich erhöhter Schutz vor der Kündigung ihrer langjährig bewohnten Wohnung zustehen müsse und insoweit eigene Interessen des Vermieters eher zurückträten.

Und wer putzt jetzt meine Fenster?

Manchmal muss der BGH auch über ganz praktische Fragen entscheiden, so z.B. darüber, ob der Mieter einer Loft-Wohnung eines ehemaligen Fabrikgebäudes von seinem Vermieter verlangen kann, dass der ein feststehendes und daher nicht zu öffnendes Fensterelement häufiger als zweimal im Jahr reinigen lässt. Denn genau das fordern die Mieter von ihrem Vermieter mit dem Argument, das Glaselement würde sehr schnell verschmutzen, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. Es sei daher erforderlich, dass das Fensterelement durch den Vermieter mindestens vierteljährlich gereinigt werde. Eine Reinigung durch die Mieter selbst sei mit großen Gefahren verbunden und daher nicht zumutbar.

BGH: Vermieter schuldet keine „Aufrüstung“ der Mietsache auf aktuelle Standards

Am 5.12.2018 entschied der BGH, dass jedenfalls dann ein Mietmangel an einer Wohnung nicht vorliegt, wenn der Wohnungszustand baulich mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Eine Anpassung an vermeintliche „heutige Standards zeitgemäßen Wohnens“ schuldet der Vermieter gerade nicht. Der Mieter könne keinen Neubaustandard fordern, wenn er älteren Wohnraum angemietet hat.

Bestimmungen zu lebenslangem Wohnrecht der Mieter in Immobilienkaufvertrag als echter Vertrag zugunsten Dritter

Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, bei dem zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Käufer folgende Vereinbarung geschlossen wurde: »Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.« Nach rund 30 Jahren kündigten die neuen Eigentümer, die eine in einem Siedlungshaus gelegene Mietwohnung 2012 erworben hatten, das Mietverhältnis. In dem zwischen Mieter und Vermieter geführten Rechtsstreit war nun streitentscheidend, wie die in dem Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer getroffene Vereinbarung auszulegen war.

Selbstnutzung für Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht Voraussetzung

Ist die Mietsache instandsetzungsbedürftig, ist hierfür grundsätzlich nach § 535 Absatz ein Satz ein BGB der Vermieter zuständig. In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, hatte der Mieter die Wohnung jedoch ohne Zustimmung des Vermieters seiner Tochter und deren Ehemann überlassen, nutzte die Wohnung also nicht selbst. Dennoch verlangte er vom Vermieter die Instandsetzung der Gastherme. Amts- und Landgericht wiesen die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis ab.

Mit Beschluss vom 21.8.2018 stellte der BGH klar, dass auch eine Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Zweit- und/oder Ferienwohnung die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllen kann. Daran könne auch steigender Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten nichts ändern.

Zustimmung zur Mieterhöhung nicht widerrufsfähig

Vorgaben der Europäischen Union haben uns umfangreiche Widerrufsrechte für durch Verbraucher abgegebene Erklärungen beschert. Solche sieht das Gesetz insbesondere im Falle der Abgabe von Erklärungen rein im Wege des Fernabsatzes (ausschließlich unter Zuhilfenahme „unpersönlicher“ Medien wie Telefon, E-Mail) sowie im Rahmen der Abgabe von Erklärungen in der klassischen „Haustürsituation“ vor. Der deutsche Gesetzgeber hat diese Schutzregelungen, insbesondere das darin statuierte Widerrufsrecht, auch auf Mietverträge erstreckt. Nur für den Fall, dass der zukünftige Mieter, der gleichzeitig Verbraucher ist, eine Wohnung vollständig besichtigt hat, soll ein solches Widerrufsrecht für den Mietvertrag nicht gegeben sein. Der BGH hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob einem Mieter, der eine Zustimmungserklärung zu einer vermieterseitig geforderten Mieterhöhung abgegeben hatte, ein Widerrufsrecht zusteht. Er hat dies verneint.

Kann mit fristloser Wohnraumkündigung ordentliche Kündigung verbunden werden?

Befinden sich Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand und wünscht der Vermieter eine Beendigung des Mietverhältnisses, wird er in der Regel nicht nur außerordentlich wegen Zahlungsverzugs, vielmehr zusätzlich ordentlich kündigen. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung wird eine ordentliche Kündigung nicht durch rechtzeitige Nachzahlung unwirksam. In der anwaltlichen Praxis wäre seit jeher ein anderes Vorgehen als Beratungsfehler zu werten gewesen. Dass diese Handhabung zulässig ist, hat nunmehr der BGH in seinem Urteil vom 19.09.2018 (Vorinstanz Berlin) entschieden und damit endgültig für Rechtsklarheit gesorgt.

Schönheitsreparaturen - eine schier unendliches Kapitel!

Bereits gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es, dass der Vermieter auf den Mieter Schönheitsreparaturen bestenfalls dann wirksam überbürden kann, wenn dieser entweder eine renovierungsmangelfreie Wohnung zu Mietbeginn erhält oder der Vermieter dem Mieter für vorhandene Mängel einen angemessenen Ausgleich zur Verfügung stellt, damit dieser Nachteil so kompensiert wird, dass es für den Mieter im Folgenden zumutbar ist, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auch durchzuführen. Diese Entscheidung löste in der Praxis häufig den Versuch aus, diese Themenstellungen in das Verhältnis zwischen Vormieter und Mieter zu verschieben, um die Möglichkeit der Überbürdung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter zu erhalten. Diesem Versuch hat der BGH in seiner Entscheidung vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) endgültig eine Absage erteilt.

Vermieter-Schadensersatz auch ohne Fristsetzung

Bislang schieden sich die „Geister“, ob bei Rückerhalt einer beschädigten Wohnung der Vermieter verpflichtet war, zur Schadensbeseitigung unter Fristsetzung aufzufordern. Nun hat der BGH am 28.02.2018 entschieden, dass es einer solchen Fristsetzung nicht bedürfe.

Betriebskosten: auch der in der Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung herrscht immer wieder Streit darüber, welche Kosten auf die Mieter umlegbar sind. Versicherungsbeiträge sind nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlegbar, wenn die Parteien dies im Mietvertrag vereinbaren. Gebäudeversicherungen sind aber unterschiedlich ausgestaltet. Mitversichert sind oftmals Risiken, die nicht dem Mieter, sondern vielmehr dem Vermieter zugute kommen. Hierüber entbrennt immer wieder ein Streit.

Heizkosten sind vom Vermieter zu belegen

Der BGH hat sich in einer Grundsatzentscheidung (BGH 7.2.2018, VIII ZR 189/17) mit Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen beschäftigt.

Und wer putzt jetzt meine Fenster?

Manchmal muss der BGH auch über ganz praktische Fragen entscheiden, so z.B. darüber, ob der Mieter einer Loft-Wohnung eines ehemaligen Fabrikgebäudes von seinem Vermieter verlangen kann, dass der ein feststehendes und daher nicht zu öffnendes Fensterelement häufiger als zweimal im Jahr reinigen lässt. Denn genau das fordern die Mieter von ihrem Vermieter mit dem Argument, das Glaselement würde sehr schnell verschmutzen, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. Es sei daher erforderlich, dass das Fensterelement durch den Vermieter mindestens vierteljährlich gereinigt werde. Eine Reinigung durch die Mieter selbst sei mit großen Gefahren verbunden und daher nicht zumutbar.

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Mietänderung aufgrund Indexänderung - welche Angaben muss der Vermieter machen?

Immer häufig ist in der Praxis eine Vereinbarung im Wohnraumvertrag anzutreffen, wonach eine Miete um den Kaufpreisschwund über Koppelung an den Verbraucherpreisindex für Deutschland erhöht werden kann. Diese Form der Mietanpassung ist durch eine einfache Form der Berechnung vornehmbar, ohne dass in ihr wesentliches Streitpotenzial inne wohnt. Sie kann einseitig erklärt werden und ist, hat sich kein Rechenfehler eingeschlichen, unproblematisch durchsetzbar.

Was aber muss der Vermieter in seiner Erklärung angegeben?

Der Streit um den Baum, der zur fristlosen Kündigung führte

Auf der Loggia einer gemieteten Wohnung pflanzt der Mieter einen Ahornbaum. Dem Vermieter gefällt das gar nicht und er fordert den Mieter zunächst auf, den Baum zu entfernen. Als dieser nicht reagiert, verklagt er ihn erfolgreich auf Entfernung des Baums nebst Erdreich und Wurzeln. Das Urteil wird rechtskräftig, doch der Mieter denkt gar nicht daran, den Baum zu fällen. Darüber erbost setzt ihm der Vermieter eine Frist zur Beseitigung und droht ihm eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung an. Jetzt wird der Mieter zwar immer noch nicht tätig, allerdings teilt er dem Vermieter mit, dass er zunächst den Mieterverein und das bayerische Rote Kreuz kontaktieren wolle; außerdem sei  er aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, das Urteil so schnell umzusetzen, sprich den Baum zu fällen. Der Vermieter lässt ihn zunächst gewähren; er gewährt ihm eine Fristverlängerung von mehreren Wochen, wiederholt aber gleichzeitig nochmals die Androhung der Kündigung. Als die verlängerte Frist längst abgelaufen ist und der Baum immer noch auf der Loggia thront, spricht der Vermieter wie angekündigt die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Erst jetzt wird der Mieter tätig und entfernt den Baum überwiegend aber nicht vollständig. Im anschließenden Räumungsstreit lässt er vortragen, seine gesundheitlichen Probleme hätten ihn daran gehindert, früher tätig zu werden.

Betriebskostenabrechnung muss in gewissem Umfang auch Auskunft über haushaltsnahe Dienstleistungen enthalten

Was schuldet denn der Vermieter eigentlich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für Wohnraum? Muss die Abrechnung auch Angaben dazu enthalten, die es dem Mieter erlauben, zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt die haushaltsnahen Dienstleistung in Abzug zu bringen?

Leicht verspätete Mietzahlungen rechfertigen Kündigung!

Das Mietverhältnis bestand seit 2011. Im Jahr 2013 kam es zu verspäteten Mietzahlungen und nicht unerheblichen Mietrückständen. Die Rückstände wurden über eine Ratenzahlungsvereinbarung zurückgezahlt, wobei der Mieter im Rahmen dieser Vereinbarung zusicherte, die Miete künftig fristgerecht bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Als es dann im Jahr 2015/2016 erneut zu verspäteten Zahlungen kam, mahnte der Vermieter dies ab. Er sei auf den pünktlichen Zahlungseingang angewiesen, weshalb auch nur wenige Tage Zahlungsverzug eine Pflichtverletzung des zugrunde liegenden Mietvertrages darstellen würden. Das Amtsgericht Fürth gab dem Vermieter Recht; die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters blieb erfolglos.

Abmahnungserfordernis bei Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung bei airbnb

Nicht nur in den Ballungsräumen ist die Untervermietung von Wohnraum an Urlauber ein stetiges Thema. Immer mehr Mieter vermieten ihre Räumlichkeiten über airbnb an Gäste für Urlaubsaufenthalte unter. Das Landgericht Amberg hatte nun darüber zu entscheiden, inwieweit ein Vermieter, der wegen dieser unerlaubten Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich kündigt, vorher abmahnen muss.

High Heels sind Freude am Schmerz

Oder anders gesagt: wer schön sein will, ist selber schuld. Der bei Eintritt der Dämmerung ein altes Mietshaus verlässt, muss damit rechnen, dass er mit seinem Absatz im Gitterrost stecken bleibt. Im hier entschiedenen Fall (OLG Schleswig, Urteil vom 6. April 2017,11 U 65/15) muss das Gericht über eine Schadensersatzklage einer Mieterin entscheiden. Sie wandte sich an den Eigentümer des Hauses, der nach ihrer Auffassung seine Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen war und dementsprechend nicht auf eine Verletzungsgefahr hingewiesen hatte, die dadurch entstehen kann, dass man mit – heute – üblichem Schuhwerk das Haus betritt oder verlässt. Der Gitterrost, der sich im Eingangsbereich des Hauses befand, hatte Öffnungen von 4 x 7,3 Zentimeter, was vorliegend dazu geführt hatte, dass sie mit ihren Absätzen (2,5 x 1,5 cm) in dem Gitterrost stecken blieb und dabei so unglücklich stürzte, dass sie viele Monate arbeitsunfähig war. Der von ihr auf rund Euro 75.000,00 bezifferte Schaden sollte vom Eigentümer erstattet werden.

Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist wirksam

Der BGH hat in den vergangenen Jahren ordentlich Bewegung in die Rechtsprechung rund um die sogenannten Schönheitsreparaturen gebracht. Unter Schönheitsreparaturen versteht man das Streichen der Decken und Wände, evtl. auch der Fenster und Heizkörper. In Musterverträgen ist es weit verbreitet, die Verpflichtung zur Durchführung dieser sogenannten Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen. Der Gesetzgeber sieht hierzu eigentlich den Vermieter in der Pflicht. In der Vergangenheit ist es daher vielfach dazu gekommen, dass aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln der Vermieter auf den Renovierungskosten „sitzen geblieben“ ist. Kreative Versuche, unwirksame Klauseln doch wirksam zu vereinbaren, hat der BGH dann aber erneut torpediert: zumindest dann, wenn die Wohnung nicht frisch renoviert übergeben wurde, sah es der BGH als unangemessene Benachteiligung an, wenn dem Mieter trotzdem die Schönheitsreparaturen auferlegt wurden. Natürlich ist es für den Vermieter ärgerlich, wenn er die Kosten für eine solche Maßnahme nicht in die Mieter einkalkuliert hat. Nachdem es der BGH zunehmend erschwert hat, eine wirksame Klausel zu vereinbaren, sind Vermieter daher teilweise dazu übergegangen, neben der Kaltmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung eine 3. Kostenart einzuführen: einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen.

Einfaches Bestreiten der Mietfläche - nicht ausreichend zur Verteidigung gegen eine Mieterhöhung

Der Wunsch des Vermieters auf Erhöhung der Miete ist in der Praxis immer wieder ein Streitfall. Die Mieter lassen sich verschiedene Einwendungen einfallen, womit sie das Erhöhungsverlangen des Vermieters torpedieren können. In einem Fall, den der BGH am 31.5.2017 zu entscheiden hatte, versuchte der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dadurch entgegenzutreten, dass er pauschal die Unrichtigkeit der Mietfläche einwandte. Der BGH lehnte dies ab (Az. VIII ZR 181/16).

Kaution sichert auch die Erstattung von Prozesskosten des Vermieters!

Die Mietkaution soll Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis absichern. Aber sichert die Kaution auch Prozesskosten aus einem mit dem Mieter geführten Rechtsstreit ab? Darf der Vermieter daher solche Kosten mit der Kaution verrechnen? Dafür mit dem Argument eines anhängigen Rechtsstreits auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ausüben?

Wann ist der Zugang einer Betriebskostenabrechnung fristwahrend?

Im Wohnraummietrecht sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter über die Betriebskosten – ist eine Abrechnung (mit Vorauszahlungen) vereinbart – bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen hat und dem Mieter zugehen muss. Wird diese Frist nicht eingehalten, hat der Mieter zwar weiterhin Anspruch auf Erteilung einer ordnungsmäßigen Abrechnung, muss sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungen dem Vermieter dann nicht mehr erstatten, wenn der Vermieter fehlendes eigenes Verschulden an der Verspätung nicht nachweisen kann. Da es oftmals in der Praxis aufgrund der Vielzahl der Belege, die in eine solche Abrechnung einzustellen sind, zu sehr späten Abrechnungen kommt, stellt sich immer wieder die Frage, welcher späteste Zugang noch zu einer Rechtzeitigkeit der Abrechnung führt.

Empfangsvollmacht eines Mieters für die anderen Mitmieter ist AGB-widrig!

In Formularmietverträgen ist es üblich, bei einer Personenmehrheit von Mietern eine Empfangsbevollmächtigung durch Zustellung an einen Mieter für alle anderen zu vereinbaren. Der Vermieter will sich damit Zugangsprobleme vom Hals schaffen, beispielsweise wenn von ursprünglich 2 Mietern irgendwann einmal einer ausgezogen ist. Eine Betriebskostenabrechnung soll dann dem in der Wohnung verbleibenden Mieter allein zugestellt werden können. Wie aber ist es, wenn aus einer Wohnung von ursprünglich 2 Mietern einer ausgezogen ist und der Vermieter dem in der Wohnung verbliebenen Mieter das Mietverhältnis kündigt, dabei aber die Kündigung nur diesem zustellt?

Muss ich als Mieter gärtnern?

Nicht jeder Mieter, zu dessen Wohnung ein Garten gehört, muss diesen auch pflegen. Grundsätzlich gilt: die Gartenpflege muss im Mietvertrag vereinbart sein. Aber nicht jederVereinbarung hält einer gerichtlichen Überprüfung stand. Verweist der Mietvertrag etwa nur auf § 2 Nummer 10 der Betriebskostenverordnung, kann darin eingeschlossen sein, wenn nötig auch Pflanzen und Gehölze (Bäume und Sträucher) zu erneuern (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 2.11.2004, Aktenzeichen: 2/11 S 64/04). Bei einer nur allgemeinen Verpflichtung zur Durchführung von Gartenarbeiten ist laut OLG Düsseldorf nur das Unkrautjäten, Rasenmähen oder Laubrechen für die Mieter verpflichtend (Aktenzeichen:I- 10 U 70/04). Aber selbst dann, wenn ausführlich geregelt ist, dass der Mieter auch schwere Gartenarbeit, wie das Beschneiden von Bäumen zu erbringen hat, ist der Mieter nicht zum Fällen und Abtransportieren morscher Bäume verpflichtet (AG Neustadt an der Weinstraße, Aktenzeichen: 5 C 73/08).

Zur Anwendbarkeit der VDI-Richtlinie 2077 auf unter Putz liegende Leitungen

Seit Verdunster zur Erfassung der Verbrauchswerte durch moderne Heizkostenverteiler ersetzt werden, haben sich die Gerichte vermehrt mit der Verteilungungerechtigkeit bei sogenannten Einrohrheizungen zu beschäftigen. Das Problem: die modernen Heizkostenerfassungssysteme messen genauer als die früher häufig eingesetzten Verdunster den individuellen Verbrauch direkt am Heizkörper. Dadurch wird ein Verbrauch nur dort angezeigt, wo ein Heizkörper tatsächlich zur Erwärmung der Räume „aufgedreht“ wird. Das Problem der sogenannten Einrohrheizungen besteht aber darin, dass günstig gelegene Wohnungen oftmals die Heizkörper während der Heizperiode gar nicht aufdrehen müssen, um die Wohnung ausreichend zu erwärmen. Die Heizungsrohre, die zur Versorgung aller Einheiten in einem Mehrfamilienhaus warmes Wasser führen, reichen oftmals aus, um eine ausreichende Temperierung zu erreichen. Die „Zeche“ zahlen die in der Einheit ungünstig gelegenen Wohnungen: das warme Wasser kommt bei Ihnen nur lauwarm an, weil die Leitungen – weil ungedämmt – die Wärme an die darunterliegenden Wohnungen bzw. Gebäudeteile abgeben. Infolgedessen muss bei diesen ungünstig gelegenen Wohnungen der Heizkörper maximal aufgedreht werden, um überhaupt eine Beheizung der Wohnung zu erreichen. Der Verbrauch ist dann entsprechend hoch. er Gesetzgeber hat das Problem erkannt und mit einer Vorschrift in der Heizkostenverordnung für Abhilfe gesorgt: nach § 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 Heizkostenverordnung ist es möglich, beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine Verteilung des Verbrauchs nach dem sogenannten Bilanzverfahren der VDI-Richtlinie 2077 vorzunehmen. Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist für die Anwendung des Bilanzverfahrens unter anderem Voraussetzung, dass die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Der BGH hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob § 7 Abs. 1 Satz 3 der Heizkostenverordnung auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen analog anwendbar ist. Er hat dies in seiner Entscheidung vom 15.3.2017 (VIII ZR 5/16)  ausdrücklich verneint.

Eigenbedarfskündigung - auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter kann Eigenbedarf haben!

Der Mieterschutz im Wohnraummietrecht ist nach dem BGB sehr ausgeprägt. Lässt sich der Mieter nichts zu schulden kommen, besteht für den Vermieter kaum eine Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden. Er bedarf hierzu immer eines berechtigten Interesses. Ein solches berechtigtes Interesse liegt z.B. dann vor, wenn an der vermieteten Wohnung Eigenbedarf besteht. Dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen solchen Eigenbedarf anmelden kann, hat nun der BGH in seinem Urteil vom 15.3.2017 bestätigt.

BGH hängt die Latte für eine sogenannte Verwertungskündigung höher

Die Möglichkeiten, ein Wohnraummietverhältnis durch Kündigung zu beenden, sind durch den Gesetzgeber auf bestimmte Fallgruppen eingeschränkt. § 573 Abs. 2 BGB normiert hierzu, dass bei schuldhafter Vertragspflichtverletzung, Eigenbedarf oder Behinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks eine Kündigung zulässig ist. Dass dieser letzte Kündigungsgrund in der Praxis schwer durchzusetzen ist, hat der BGH einmal mehr durch eine Entscheidung vom 10.5.2017 bestätigt (VIII ZR 292/15). Was war passiert?

Vermieter darf „Messi“ kündigen

Der Albtraum eines jeden Vermieters: der Mieter lässt die Wohnung verwahrlosen, stellt sie übermäßig voll und entsorgt seinen Unrat nicht. Ein Raum der Wohnung kann gar nicht mehr betreten werden, das Badezimmer zumindest nicht bestimmungsgemäß genutzt werden. Eine Beheizung der Räumlichkeiten ist über die vorhandenen Heizkörper gar nicht mehr möglich, der Mieter beheizt die Wohnung selbst nur noch über einen Radiator, der in der Küche steht. Daraufhin erklärt der Vermieter die Kündigung und – nachdem der Mieter nicht auszieht – erhebt Räumungsklage.

Vermieterkündigung - „last exit“ Härtegründe?

Der Mieterschutz im Wohnraummietrecht ist im BGB sehr ausgeprägt. So können Wohnraummietverträge in aller Regel nicht mehr befristet abgeschlossen werden, eine Kündigung ist – abgesehen von wichtigen Gründen – nur bei berechtigten Interesse des Vermieters möglich. Auch gegen übermäßige Mieterhöhungen ist der Mieter durch ein komplexes System abgesichert. Greift allerdings dennoch eine ordentliche Kündigung, besteht für den Mieter der letzte Ausweg, gemäß § 574 I BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn er Härtegründe im Sinne des Gesetzes vorbringt.

Besichtigungsrecht des neuen Eigentümers nach Erwerb einer vermieteten Wohnung

Allgemein wird im deutschen Wohnungsmietrecht der Schutz des Mieters auf seine Privatsphäre sehr „hochgehängt“. Nur in Ausnahmefällen hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu besichtigen. So darf er z.B. Schäden und Mängel aufnehmen, Besichtigungen nach Kündigung des Mietverhältnisses durchführen und Zähler ablesen (lassen). Letztendlich bedarf es immer eines Grundes für eine Besichtigung. Darf nun der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung diese Wohnung nach Ankauf besichtigen?

Vorsicht bei verspäteter Rückgabe des Mietobjekts

Ein Mieter, dem ordnungsgemäß gekündigt wurde – beispielsweise aufgrund Eigenbedarfs –, dann aber trotzdem nicht zum Ende der Kündigungsfrist auszieht, muss damit rechnen, dass der Vermieter für die Zeit der Nutzung nach Ablauf der Kündigungsfrist eine Nachforderung geltend macht. Denn die rechtmäßig ausgesprochene Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist und damit auch die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung zur Miethöhe. Nach diesem Zeitraum, also nach verstrichener Kündigungsfrist, wird für die Gebrauchsüberlassung nicht mehr die ursprünglich vereinbarte Miete, sondern eine sogenannte Nutzungsentschädigung vom Mieter geschuldet. Diese darf der Vermieter anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen, wie der BGH nun in einer Entscheidung vom 18.1.2017 (Aktenzeichen: VIII ZR 17/16) entschied. Er bestätigte damit ein Urteil des Landgerichts München I.

Kann sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Rahmen einer Wohnraumkündigung auf Eigenbedarf berufen? Welche Folge hat die Verletzung der sogenannten Anbietpflicht?

In der Praxis nicht selten ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter. Immer dann, wird Wohnraum ausschließlich zum Zwecke der Vermietung gehalten, steht eine solche Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Raum, auch wenn sie nicht explizit gegründet wurde. Will nun ein Angehöriger eines Gesellschafters die Wohnung beziehen, stellt sich die Frage, ob die Vermieter-GbR zu diesem Zweck das bestehende Wohnraummietverhältnis kündigen darf. Dies nämlich steht auf den 1. Blick in gewissem Widerspruch zur gesetzlichen Regelung, da das Rechtssubjekt GbR selbst nicht wohnen kann und eigentlich auch keine Angehörigen hat.

Verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Abrechnung der Nebenkosten gegenüber Mieter

Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass die Betriebskosten für die Wohnung als Vorauszahlungen geschuldet sind und der Vermieter einmal im Jahr über die Vorauszahlungen abzurechnen hat, muss der Vermieter dies innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB tun. Rechnet der Vermieter erst nach dieser Frist ab, muss der Mieter einen sich zu Gunsten des Vermieters ergebenden Saldo nicht mehr zahlen. Umgekehrt ist der Vermieter aber auch nach Ablauf dieser Jahresfrist verpflichtet, ein sich zugunsten des Mieters ergebendes Guthaben auszuzahlen.

Gewerberaummietrecht - mündliche Anmietung von Kellerräumen

Die Kasuistik zur Schriftform des § 550 BGB ist nahezu unüberschaubar. Auch sind die Ergebnisse, die insbesondere der BGH zu verschiedenen Fallgestaltungen in der Vergangenheit gefunden hat, oftmals eine Überraschung mit weitreichenden Folgen: Ein langfristig geplanter Mietvertrag wird nach einem Jahr kündbar. Wenig überraschend ist eine Entscheidung des OLG Frankfurt vom 27.4.2016, in welcher sich der Senat mit der Frage beschäftigte, ob die zusätzliche mündliche Anmietung eines Kellerraums zu einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt. Das Gericht bestätigte dies.

Klausel im Gewerberaummietvertrag zur Umlage der Nebenkosten wegen unzulässiger Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter gemäß Â§ 307 BGB unwirksam

Im Wohnraummietrecht werden entsprechend der gesetzlichen Vorgabe des § 556 a BGB die Nebenkosten grundsätzlich im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts umgelegt. Bekanntermaßen ist es im Gewerberaummietrecht möglich, von diesen für das Wohnraummietrecht zwingenden Vorschriften abzuweichen. 

Kein Rückgriff auf die Kaution bei verjährten Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten

Erstmals hat sich der BGH zu der rechtlichen Qualität von Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung geäußert. Im Urteil vom 20.7.2016, Aktenzeichen VIII ZR 263/14, wurde nämlich entschieden, dass es sich bei Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters um wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 216 Abs. 3 BGB handelt. 

Schleppender Zahlungseingang einer Behörde auf die Miete

Wird eine Wohnung von einem Mieter bewohnt, der Sozialleistungen erhält, wiegt sich der Vermieter oft in Sicherheit, dass die Zahlungen auf die Miete pünktlich und regelmäßig kommen. 

Wie genau muss ein Mietmangel vom Mieter beschrieben werden?

Liegt ein Mietmangel vor, muss es einerseits für den Vermieter möglich sein, diesen aus der Mängelmeldung des Mieters zu identifizieren, damit er überhaupt die Problematik einschätzen und gegebenenfalls beheben kann. Wie genau müssen allerdings die Darlegungen sein, die der Mieter dem Vermieter zu liefern hat?

BGH-Rechtsprechung zu unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln auch im Gewerberaummietrecht

Die erste obergerichtliche Entscheidung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Gewerberaummietrecht nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) war lange erwartet worden, nun ist sie da. Das OLG Celle urteilte am 13.7.2016, Aktenzeichen:

Mietpreisbremse und kein Ende ...

Die vielgelobte „Mietpreisbremse“, die vor rund einem Jahr in Kraft getreten ist, stellt sich in der Praxis immer mehr als nutzloses Instrument heraus.

Das wär ja noch schöner…

Der BGH hatte mal wieder über die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu entscheiden. Diesmal allerdings war der Fall relativ kurios: Laut Mietvertrag war der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, führte sie aber dennoch aus. Die Ausführung der Arbeiten gelang ihm allerdings so schlecht, dass er von seinem Vermieter die erneute Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangte. 

Verfassungsgerichtshof Bayern: 89 bayerische Kommunen dürften als Wohnungsmangelgebiete ausgewiesen werden

Vor geraumer Zeit räumte der Gesetzgeber das Recht ein, nach bestimmten Kriterien Städte und Gemeinden als Gebiete mit Wohnungsmangel auszuweisen. Ist eine solche Ausweisung durch die Staatsregierung für ein Gebiet erfolgt, reduziert sich die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhung von 20 % auf 15 %. 

Legionellenbefall in Mietwohnung

Der BGH hatte sich am 6.5.2015 zum Az. VIII ZR 161/14 mit einem Fall zu beschäftigen, in dem ein Wohnraummieter aufgrund einer akuten Legionellen-Pneumonie ins Krankenhaus eingeliefert wurde und dort verstarb. Die Erbin des Mieters verlangte nun Schadensersatz und Schmerzensgeld, nachdem die Gesundheitsbehörde im Mietshaus festgestellt hatte, dass das Trinkwasser eine stark erhöhte Legionellen-Konzentration aufweist.

Kündigungeinschränkung trifft auch den neuen Vermieter als Rechtsnachfolger

Kommt es zu dem Verkauf einer Mietsache, tritt nach § 566 BGB in aller Regel der neue Vermieter in den bestehenden Mietvertrag mit allen seinen Rechten und Pflichten ein. Ist dort eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit vereinbart, so ist auch der neue Vermieter nach einem Urteil des Amtsgerichts Bremen (Az. 10 C 0131/14) daran gebunden.

Gewalttätiger Mieter-Vermieter darf kündigen!

Die Fälle, in denen Gewalt gegen die Mietsache oder gegen Mitbewohner stattfindet, nehmen in der anwaltlichen Praxis zu. Das Amtsgericht München hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein gewalttätiger Angriff auf einen Mitbewohner eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige. 

Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

Die Bezeichnung einer Einheit in der Teilungserklärung gibt gewissermaßen den Zweck der Nutzung wieder, der dem jeweiligen Eigentümer erlaubt ist, ohne dass er bei dieser Nutzung eine Aufforderung zur Unterlassung durch die übrigen Eigentümer befürchten muss. Jede andere Nutzung als die der Teilungserklärung vorgegebene kann eine zweckwidrige Nutzung darstellen, die gerade diesen Unterlassungsanspruch unter gewissen Umständen gewährt. 

Eigenbedarf - wann ist der Flächenwunsch des Vermieters im Rahmen des Eigenbedarfs „weit überhöht“?

Eine der vom Gesetz exemplarisch vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter ist der Eigenbedarf. Unter Eigenbedarf ist insbesondere auch der Wunsch zur Nutzung von Wohnraum selbst oder durch einen nahestehende, von der Rechtsprechung anerkannte Person zu verstehen. 

Doppelvermietung - wann verjährt der Schadensersatzanspruch?

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass zunächst ein Mietvertrag abgeschlossen wird, dann sich der Vermieter allerdings umentscheidet und ein 2. Mal an einen anderen Mieter vermietet. Auch  tritt diese Fallgestaltung häufig auf, wenn bei einer sogenannten Vermietung vom Reißbrett im Bereich des Gewerberaummietrecht ein zunächst abgeschlossene Mietvertrag durch Rücktritt (möglicherweise) unwirksam wird und dann die Gewerbefläche an einen anderen Mieter vergeben wird. 

Quotenabgeltungsklausel unwirksam, Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam

Die Entscheidung war in Fachkreisen bereits erwartet worden. Nun hat der BGH seine Rechtsprechungsänderung mit Urteil vom 18. März 2015, Aktenzeichen: VIII ZR 185/14, in einer Pressemitteilung veröffentlicht.

Setzen oder Putzen! Oder: Urinieren im Stehen erlaubt, Urinflecken am Boden aber nicht

Der Vermieter meinte es gut mit seinem Mieter: er ließ in der vermieteten Wohnung im Badezimmer einen besonders hochwertigen Marmorboden verlegen. Dieser Bodenbelag wurde auch im Gäste WC verlegt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Herausgabe der Kautionsbürgschaft.

Kameraattrappe auf Allgemeinflächen eines Miethauses unzulässig

Immer häufiger sind in der anwaltlichen Praxis Fragestellungen nach der Möglichkeit, in den Allgemeinflächen eines Miethauses, insbesondere in Treppenhäusern, Videoüberwachungsgeräte zu installieren, zu beobachten. Diese Fragestellungen werden sowohl von Vermietern als auch von Mietern – gerade im Bereich vor der Wohnungseingangstür – an den Berater herangetragen. 

Kündigung einer Mietwohnung eines Betreuten muss dem Betreuer zugehen

Eine gegenüber einem Geschäftsunfähigen abgegebene Willenserklärung geht dem gesetzlichen Vertreter im Sinne von § 131 Abs. 1 BGB nur zu, wenn sie nicht lediglich faktisch in dessen Herrschaftsbereich gelangt ist, sondern auch an ihn gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt ist. 

Höchstgrenze für Beiträge zur Werbegemeinschaft

Im Bereich der Vermietung von Ladenpassagen oder Einkaufszentren findet sich in den Gewerbemietverträgen häufig eine Klausel, wonach sich die Mieter zum Beitritt in eine Werbegemeinschaft verpflichten und zu dieser Beiträge zu zahlen haben. Grundsätzlich werden solche Klauseln kritisch schon sehr differenziert betrachtet. 

Balkon, Nichtraucherschutz, Rauchen

Das Problem ist im Zusammenhang mit dem Grillen auf dem Balkon bereits länger bekannt: der eine qualmt, den anderen störts. In einem Mehrfamilienhaus in Brandenburg bewohnt der Kläger den 1. Stock, die Beklagten das Erdgeschoss. Die Beklagten sind Raucher und nutzen hierzu mehrmals täglich den zur Wohnung gehörenden Balkon. Der Rauch zieht dabei nach oben, wodurch sich der Kläger gestört fühlt.

Betriebskostenabrechnung auf Sollbasis

In der Praxis ist kaum ein Themenkreis so problemträchtig wie die richtige Erstellung einer Abrechnung der Betriebskosten im Mietrecht. Wie ist eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter im Abrechnungszeitraum Vorauszahlungen teilweise nicht erbracht hat? Muss in die Abrechnung eingestellt werden, was der Mieter hätte zahlen müssen oder dasjenige, was er tatsächlich gezahlt hat?

Vermieter ist hinweispflichtig bei Schimmelgefahr wegen Erneuerung der Fenster

Ein in der Praxis häufig anzutreffende Phäomen ist die Schimmelbildung nach neu eingebauten Fenstern in Altbauten. Er kommt es drängt sich zu Kondenswasserbildung, wenn nach dem Einbau nicht auch eine Änderung der Verhaltensweise des Mieters einhergeht. Im bestehende Mietverhältnis muss der Vermieter daher den Mieter auf die veränderte bauphysikalische Situation hinweisen und notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit treffen. 

Schadenersatz wegen Parkettkratzer auch bei genehmigter Hundehaltung

In Mietverträgen generell die Tierhaltung auszuschließen, führt teilweise sogar zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel. Es ist grundsätzlich Sache des Mieters, wie er sein Privatleben gestaltet, ob er hierzu zur Entspannung gerne in ein Aquarium schaut oder seinem Goldhamster beim Schlafen zuschaut. Kleintiere benötigen daher grundsätzlich nicht der Zustimmung des Vermieters, umgekehrt kann durch ein generelles Tierhaltungsverbot die Haltung von Kleintieren nicht wirksam ausgeschlossen werden.

In den Mietvertrag eingetretener Nießbraucher kann durch Schriftformnachholungsklausel in langfristigem Gewerberaummietvertrag nicht gebunden werden

Für das Wohnraummietrecht hat sich die Fragestellung nach der Befristung von Mietverträgen durch die Mietrechtsreform 2001 weitestgehend erledigt. Im Gewerberaummietrecht ist der Abschluss befristeter Mietverträge nicht nur nach wie vor möglich, vielmehr auch absolut üblich. 

Mieterhöhungsverlangen: Anzuwendende Kappungsgrenze bestimmt sich nach Zugangs-zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens

Im Rahmen der Mietrechtsnovelle wurde in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung die Möglichkeit geschaffen, die in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB gesetzlich normierter Kappungsgrenze von 20 Prozent abzusenken. Möglich wird dies durch § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit mit der Kappungsgrenzesenkungsverordnung (KappungsgrenzeVO). Die Stadt München ist ein solches Gebiet, weshalb die Kappungsgrenze dort mit Wirkung zum 15.05.2014 auf 15 Prozent gesenkt wurde.

Genehmigung zur Hundehaltung schließt Schadenersatzanspruch des Vermieters für verkratzten Parkett aus

In den meisten Mietverträgen wird die Tierhaltung in der Mietwohnung von einer Genehmigung des Vermieters abhängig gemacht. Gerade bei größeren Tieren kann die Hundehaltung ohne die entsprechende Genehmigung sogar einen Kündigungsgrund darstellen. Daher ist es dem Mieter stets anzuraten, vor der Anschaffung eines Tieres den Vermieter um Erlaubnis zu fragen.

Eigenbedarfskündigung - Klarstellung der Anforderungen durch den BGH

Im Bürgerlichen Gesetzbuch und der Rechtsprechung ist der Mieterschutz hoch angesiedelt. Deswegen werden strenge Voraussetzungen an den Inhalt eine Eigenbedarfskündigung angelegt. Nicht nur, dass zum Beispiel inhaltliche Beschränkungen wie die notwendige Angemessenheit für den Wohnbedarf, fehlende Alternativen und fehlende Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs gegeben sein müssen, auch der Kreis derer, zu deren Gunsten eine solche Kündigung erfolgen darf, ist beschränkt. 

Kündigung verspätet, wenn der Mieter ein Einschreiben-Rückschein nicht abholt?

Zwischenzeitlich hat sich allgemein herumgesprochen, dass Erklärungen, auf deren Zugang bei der anderen Seite es ankommt, unter Zuhilfenahme entsprechender postalischer Instrumente verschickt werden sollten. In der Regel bedient man sich in der Praxis des Einschreiben-Rückscheins. Was passiert allerdings, wenn eine Kündigung zwar so rechtzeitig abgeschickt wird, dass sie innerhalb der Zugangsfrist ankommen müsste, der Mieter das Einschreiben allerdings nicht annimmt? Mit dieser Fragestellung hatte sich das OLG Hamburg am 24.04.2013 zu beschäftigen.

Videokamera zulässig bei Streit mit den Nachbarn?

Im medialen Zeitalter versuchen Mieter, aber auch Vermieter, immer häufiger, Streitigkeiten der Gestalt zu dokumentieren, dass im Bereich des Treppenhauses oder des Hausflurs kleine Kameras angebracht werden, die streitige Situationen dokumentieren sollen. Ist dies zulässig?

Verwertungsverbot der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses

Wenn bereits im laufenden Mietverhältnis Streit entsteht und es zu vermeintlichen finanziellen Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter kommt, stellt sich die Frage, ob der Vermieter durch eine entsprechende vertragliche Regelung Rückgriff auf die Mietkaution nehmen kann. In einem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

Wohnraumkündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks

Grundsätzlich läßt das Gesetz eine Kündigung des Mietverhältnisses zur wirtschaftlichen Verwertung, zum Beispiel durch Abriss, zu, § 573 BGB. An die Kündigung sind jedoch besondere Voraussetzungen geknüpft. Ein Hauseigentümer, der beispielsweise ein Wohnhaus abreißen und neu wieder aufbauen möchte, kann einem Mieter erst dann kündigen, wenn die so genannte Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegt. Dies entschied das Amtsgericht München mit Urteil vom 21.10.2013, Aktenzeichen: 463 C 9569/13.

Nach Verkauf einer Immobilie - welche Rechte hat der Käufer vor Grundbucheintragung?

Im Zusammenhang mit Grundstücksverkäufen und Verkäufen von Wohnungen stellt sich immer wieder die Frage, wer welche Rechte hat und ausüben darf, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist. Dies wird in der Praxis insbesondere relevant, wenn ein Käufer mit dem Wunsch der Eigennutzung eine Immobilie kauft: wann darf er dann kündigen?. Auch für Kapitalanleger ist diese Fragestellung interessant, nämlich im Hinblick auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof hatte sich am 19.03.2014 zum Aktenzeichen VIII ZR 203/13 mit genau dieser Frage zu beschäftigen.

Schriftformnachholungsklausel im Erwerbsfall

Im Gewerberaummietrecht ist die Vereinbarung befristeter Mietverträge nicht nur nach wie vor zulässig, vielmehr auch die Regel. Sowohl Vermieter als auch Mieter ist häufig daran gelegen, sich längerfristig zu binden und damit einen mehrjährigen Mietvertrag – gegebenenfalls mit mehreren Optionen zur Verlängerung – abzuschließen. § 550 BGB verlangt in diesem Fall die Einhaltung der Schriftform. 

Schadensersatz bei Schlüsselverlust (Schließanlage)

Immer häufiger kommt es auch in Wohnhäusern vor, dass eine Schließanlage eingebaut ist. Verliert der Mieter einen Schlüssel zu einer Schließanlage, kann ihn also bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zurückgeben, verlangt der Vermieter in der Regel die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, um missbräuchlichen Zutritt zum Haus zu verhindern. Zurecht?

Minderung und Kündigung bei fehlender Nutzungsgenehmigung - Mietmangel?

Werden Gewerberäumlichkeiten zur Nutzung zu einem bestimmten Zweck vermietet, muss dieser Zweck auch öffentlich-rechtlich zulässig sein. Ist er dies nicht, hat der Vermieter grundsätzlich dafür zu sorgen, dass eine entsprechende Nutzung behördlicherseits genehmigt wird. Wann allerdings stehen dem Mieterrechte zu, ist die Nutzung formal unzulässig?

Untervermietungserlaubnis erfasst keine Nutzung durch Touristen

Mieter kommen in Zeiten gestiegener Mieten oder auch erhöhter eigener Mobilität auf teilweise abenteuerliche Ideen. Manch einer nimmt in seine Wohnung kurzzeitig Personen auf, die im Rahmen befristeter Arbeitstätigkeit ein Zimmer benötigen. Andere, die eine Wohnung anmieten, sie allerdings nur zeitweilig nutzen, möchten die Nutzung hotelmäßig anderen Personen überlassen. Welche Verhaltensweisen muss ein Vermieter dulden?

Mündliche Änderung eines befristeten Mietvertrags und ihre Auswirkungen auf Wertsicherungsklauseln

Im Gewerberaummietrecht ist es nach wie vor zulässig, zeitlich befristete Verträge zu schließen. Ein Mietvertrag bleibt jedoch über die vereinbarte Laufzeit nur dann unkündbar, wenn er in Gänze dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB entspricht. Mündliche Absprachen im Nachgang können einen solchen befristeten Mietvertrag damit kündbar machen, was in der Praxis häufig nicht gesehen wird. Diese Kündbarkeit hat dann auch Auswirkungen auf vereinbarte Wertsicherungsklauseln, da diese unter anderem als Wirksamkeitsvoraussetzung die fehlende Lösbarkeit einer Partei vom Vertrag über mindestens zehn Jahre hat.

Wann ist ein Mieterhöhungsverlangen wirksam?

Das Erhöhungsverlangen muss – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Die fehlende Vergleichbarkeit kann nicht durch einen prozentualen Abschlag ersetzt werden.

Defekte Wechselsprech- und Klingelanlage begründet Recht des Mieters einer Dachge-schosswohnung zur Mietminderung von 5 %

Funktioniert die Wechsel- und Klingelanlage nicht, so kann der Mieter einer Dachgeschosswohnung seine Miete um 5 % mindern. Denn der Defekt führt zu einer Beeinträchtigung der Zugangsgewährleistung und -kontrolle. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Dessau-Roßlau hervor.

Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht

Eine für sich genommen nachvollziehbare und den Mindestanforderungen genügende Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, kann sich im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam erweisen, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13.

Zum Vorkaufsrecht des Mieters

Die gesetzliche Regelung des § 577 I BGB gibt dem Mieter das Recht, die von ihm gemietete Wohnung im Falle des Verkaufs zu erwerben. Voraussetzung für die Entstehen eines solchen Vorkaufsrechts des Mieters ist, dass an vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an Dritte veräußert werden. Entsteht dieses Vorkaufsrecht des Mieters auch dann, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst der Erwerber Wohnungseigentum begründet?

Kein einstweiliger Rechtsschutz gegen Dritten im Gewerberaummietrecht

Mitte des Jahres 2013 wurde ein Vielzahl von Regelungen im Mietrecht verändert bzw.  in das Mietrecht eingefügt. Unter anderem nahm sich der Gesetzgeber auch der Problematik im Wohnraummietrecht, dass ohne Kenntnis die Mietsache von einem zugezogenen Dritten mitgenutzt wird und daher die Räumung alleine durch einen Räumungstitel gegen den Mieter nicht vollzogen werden kann, an. § 940a II ZPO sieht nunmehr die Möglichkeit des einstweiligen Rechtsschutzes für die Räumung eines Dritten vor, von dem der Vermieter vor dem Gerichtsverfahren keine Kenntnis hatte.

Mieter darf neutral dekoriert übernommene Wohnung nicht mit auffällig farbigem Anstrich zurückgeben

Ein Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.11.2013, Az.: VIII ZR 416/12, hervor. Der Vermieter darf für die Beseitigung der für breite Mieterkreise nicht akzeptablen Art der Dekoration Schadenersatz verlangen.

Abschluss eines Wohnraummietvertrags auf Lebenszeit des Mieters verstößt nicht gegen § 575 BGB

Die Mietvertrags¬parteien können einen auf Lebenszeit des Mieters befristeten Wohn-raummietvertrag abschließen. Darin liegt kein Verstoß gegen § 575 BGB. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Freiburg, Urteil vom 21.03.2013, Az.: 3 S 368/12, hervor.

Weitervermietung der Wohnung durch Mieter berechtigt Vermieter zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung

Vermietet ein Mieter seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters weiter und leugnet dies noch auf Anfrage, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so nachhaltig zerstört, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich ist. 

Mietbeginn und Schriftform im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags

Die Frage nach der Einhaltung der Schriftform ist im gewerblichen Mietverhältnis dann essenziell, wenn ein längerfristiger Mietvertrag abgeschlossen werden soll. Ein solcher ist auf die gesamte beabsichtigte Vertragsdauer nur dann wirksam begründet, wenn gemäß § 550 BGB die Regelungen des Mietvertrags unter Einhaltung der gesetzlichen Schriftform niedergelegt sind. Dies betrifft vor allem die essenziellen Regelungen des Vertragsverhältnisses, dort insbesondere den Beginn des Mietverhältnisses.

Vorbehaltlose Erstattung von Betriebskostenguthaben stellt auch im Gewerberaummietrecht kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar

Auch im Gewerberaummietrecht rechtfertigt nach Auffassung des BGH, Urteil vom 10.07.2013, Az.: XII ZR 62/12, allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Durch die Auszahlung des Guthabens an den Mieter erbringt der Vermieter eine reine Erfüllungshandlung, der kein weiterer rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt.

Ersatz der zentralen Schließanlage bei Schlüsselverlust durch den Mieter

Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann. Zu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird. So entschied das LG Heidelberg in einem Urteil vom 24.06.2013 – 5 S 52/12.

Betriebskostenabrechnung muss in gewissem Umfang auch Auskunft über haushaltsnahen Dienstleistungen enthalten

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Was schuldet denn der Vermieter eigentlich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für Wohnraum? Muss die Abrechnung auch Angaben dazu enthalten, die es dem Mieter erlauben, zum Zweck der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt die haushaltsnahen Dienstleistung in Abzug zu bringen?

Muss ich als Mieter gärtnern?

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Nicht jeder Mieter, zu dessen Wohnung ein Garten gehört, muss diesen auch pflegen. Grundsätzlich gilt: die Gartenpflege muss im Mietvertrag vereinbart sein. Aber nicht jederVereinbarung hält einer gerichtlichen Überprüfung stand. Verweist der Mietvertrag etwa nur auf § 2 Nummer 10 der Betriebskostenverordnung, kann darin eingeschlossen sein, wenn nötig auch Pflanzen und Gehölze (Bäume und Sträucher) zu erneuern (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 2.11.2004, Aktenzeichen: 2/11 S 64/04). Bei einer nur allgemeinen Verpflichtung zur Durchführung von Gartenarbeiten ist laut OLG Düsseldorf nur das Unkrautjäten, Rasenmähen oder Laubrechen für die Mieter verpflichtend (Aktenzeichen:I- 10 U 70/04). Aber selbst dann, wenn ausführlich geregelt ist, dass der Mieter auch schwere Gartenarbeit, wie das Beschneiden von Bäumen zu erbringen hat, ist der Mieter nicht zum Fällen und Abtransportieren morscher Bäume verpflichtet (AG Neustadt an der Weinstraße, Aktenzeichen: 5 C 73/08).