Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht

Eine für sich genommen nachvollziehbare und den Mindestanforderungen genügende Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, kann sich im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam erweisen, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13.

Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung geltend. Diese ist der Auffassung, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Kostenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser wegen formeller Mängel unwirksam, weil ein vorgenommener Vorwegabzug bei einzelnen Kostenpositionen nicht dargestellt worden sei.

Nach Auffassung des BGH steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch gemäß §§ 556 I 1, III 1, 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten zu. Die Abrechnung für die Kostenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser sei nicht wegen formeller Mängel unwirksam. Der Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setze voraus, dass der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Hiernach seien bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition seien – aus formellen Gründen – auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genüge es nicht, nur die – um die nicht umlagefähigen Anteile – schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gelte, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies habe Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Somit könne sich eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam erweisen, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind.

Die hier streitigen Abrechnungspositionen genügten allerdings diesen Anforderungen. Das Hauswartunternehmen sei zwar für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden, habe jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet. Wenn bereits das Hauswartunternehmen – wie hier – eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, brauche der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Bei der Position Wasser sei in der Abrechnung ein höherer Gesamtkostenbetrag ausgewiesen, als tatsächlich umgelegt wurde. Entsprechendes gelte für die Entwässerungskosten. Dass aber von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 Prozent gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, gehe aus der Abrechnung selbst hervor. Also stehe auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter werde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.