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02.10.2013

Mietbeginn und Schriftform im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags

Die Frage nach der Einhaltung der Schriftform ist im gewerblichen Mietverhältnis dann essenziell, wenn ein längerfristiger Mietvertrag abgeschlossen werden soll. Ein solcher ist auf die gesamte beabsichtigte Vertragsdauer nur dann wirksam begründet, wenn gemäß § 550 BGB die Regelungen des Mietvertrags unter Einhaltung der gesetzlichen Schriftform niedergelegt sind. Dies betrifft vor allem die essenziellen Regelungen des Vertragsverhältnisses, dort insbesondere den Beginn des Mietverhältnisses. Fehlt es an der Einhaltung der Schriftform, ist der Vertrag mit Ablauf eines Jahres nach den gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar. Problematisch wird dieser Punkt immer dann, wenn das Gebäude, für welches der Mietvertrag abgeschlossen wird, noch zu errichten ist, insofern der Mietbeginn bei Unterschrift des Mietvertrags noch nicht feststeht. Der BGH hatte sich am 24.07.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 104/12 erneut mit der Frage zu beschäftigen, welche Anforderungen an die Festlegung eines solchen Mietbeginns im Vertrag zu stellen sind.

Der BGH führte im zu entscheidenden Fall unter Fortsetzung seiner Rechtsprechung aus, dass zur Wahrung der Schriftform grundsätzlich erforderlich sei, dass die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde selbst ersichtlich sein müssen. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahrten dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbare Weise aus der Vertragsurkunde ergeben.

Zur Einhaltung des Schriftformerfordernisses auch im Zusammenhang mit dem Mietbeginn reiche dessen Bestimmbarkeit in Form einer abstrakten Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln, aus. Aus der Regelung des Mietvertrags dürfen sich keine Zweifel am Vertragsbeginn ergeben. In der Vereinbarung, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mieträume beginnen solle, sei ein hinreichend bestimmbarer Beginn des Mietverhältnisses beschrieben. Aus dieser Bestimmung sei es für einen möglichen Erwerber der Mietsache möglich, die für den Vertragsbeginn maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann.


Tags: Mietvertrag, Schriftformerfordernis,

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