Heizkosten sind vom Vermieter zu belegen

Zum Hintergrund: im Rahmen der Betriebskostenabrechnung schuldet der Vermieter grundsätzlich nur die Darstellung der Gesamtkosten, den im Mietvertrag oder nach dem Gesetz geltenden Kostenverteilungsschlüssel und die sich daraus errechnende Einzelbelastung des Mieters. Nach Addition der Einzelpositionen sind dann noch die Vorauszahlungen abzuziehen, woraus sich das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung entweder als Guthaben oder Nachzahlung errechnet. Belege oder Kopien von Rechnungen muss er hingegen nicht unaufgefordert vorlegen. Der Mieter hat aber grundsätzlich einen Anspruch darauf, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege einzusehen. Unter bestimmten Umständen kann er auch vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm Kopien (gegen Kostenerstattung) per Post oder auf elektronischem Weg zuschickt. Die Einsichtnahme in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer kann der Mieter nach dem Urteil des BGH vom 7.2.2018 ebenfalls verlangen, um die Plausibilität der Werte zu überprüfen oder sonstige Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung auszuräumen.

In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, sollten die Beklagten 42 bzw. 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Einheiten verbraucht haben, obwohl ihre Wohnung nur ca. 13 Prozent der Gesamtfläche des Hauses betrug. Es kam zu einer Nachforderung von mehr als Euro 5000,00. Die Vorinstanzen hatten dem Antrag des Vermieters folgend der Klage stattgegeben und die Mieter zur Zahlung der Nachforderung verurteilt. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts nun auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück. Er führte aus, dass das Landgericht verschiedene Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast grundsätzlich verkannt habe. Es sei nämlich gerade nicht Sache des Mieters, die Betriebskostenabrechnung zu erschüttern, indem die Beklagten beispielsweise Leitungsverluste vortragen müssten, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergeben würde. Das Gericht hätte sich vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der vorgenommenen Verbrauchserfassung überzeugen müssen und entsprechenden Beweis erheben müssen. Mindestens hätte der Vermieter aber dem Mieter auf dessen Verlangen eine Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglichen müssen, auch in die Einzelabrechnungen der anderen Mieter. Der Nachweis eines besonderen Interesses ist hierfür nicht erforderlich; es genüge vielmehr ein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigterweise eine Belegeinsicht verweigere, bestehe auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.