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11.05.2016

Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

Die Bezeichnung einer Einheit in der Teilungserklärung gibt gewissermaßen den Zweck der Nutzung wieder, der dem jeweiligen Eigentümer erlaubt ist, ohne dass er bei dieser Nutzung eine Aufforderung zur Unterlassung durch die übrigen Eigentümer befürchten muss. Jede andere Nutzung als die der Teilungserklärung vorgegebene kann eine zweckwidrige Nutzung darstellen, die gerade diesen Unterlassungsanspruch unter gewissen Umständen gewährt. So kann ein “ Hobbyraum“ nicht ohne weiteres als Wohnraum vermietet werden. Unter dem Begriff Hobbyraum versteht man die temporäre Nutzung zum Basteln oder feiern, erwartet aber nicht den dauernden Aufenthalt von Personen.

Auch ein Unterlassungsanspruch unterliegt grundsätzlich der Verjährung. Der BGH hatte sich nun mit einem Fall auseinanderzusetzen, in dem ein solcher Hobbyraum seit 1980 immer wieder als Wohnraum genutzt wurde. In der Teilungserklärung war die streitgegenständliche Einheit wie folgt beschrieben: “Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum”. Der Beklagte Eigentümer hatte die Einheit immer wieder vermietet, die letzte Neuvermietung fand nach dem Jahr 2007 statt. Die Klägerin will mit der eingereichten Unterlassungsklage erreichen, dass dem Beklagten die Vermietung dieser Räumlichkeiten untersagt wird. Der Beklagte wendet hier gegen Verjährung, hilfsweise Verwirkung ein. Er argumentiert, dass die Voreigentümer der Klägerin damit einverstanden gewesen sein, dass zunächst er selbst die Einheit zum Wohnen genutzt habe, später diese dann vermietet wurde. Er ist der Meinung, dass die durchgängig 28 Jahre dauernde Nutzung dieser Einheit zum Wohnen und die daraus resultierenden Mieteinnahmen bei ihm einen Vertrauenstatbestand geschaffen hätten, auf den er auch weiterhin vertrauen dürfe.

Der BGH sieht dies – wie die Vorinstanzen – anders. Mit Urteil vom 8.5.2015, Aktenzeichen: V ZR 178/14 stellte er hierzu fest: Im Ausgangspunkt sei der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gegeben, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. Der Anspruch sei nicht verjährt. Solange die Nutzung anhält, tritt die Verjährung nicht ein, weil der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern auch darin liegt, dass diese aufrechterhalten wird. Dabei ist unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt.

Dem Anspruch steht auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB in Gestalt der sogenannten Verwirkung entgegen. Voraussetzung hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehlt es jedenfalls deshalb, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben. Eine solche Neuvermietung s in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung im Sinne von § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG dar. Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben.


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