Doppelvermietung - wann verjährt der Schadensersatzanspruch?

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass zunächst ein Mietvertrag abgeschlossen wird, dann sich der Vermieter allerdings umentscheidet und ein 2. Mal an einen anderen Mieter vermietet. Auch  tritt diese Fallgestaltung häufig auf, wenn bei einer sogenannten Vermietung vom Reißbrett im Bereich des Gewerberaummietrecht ein zunächst abgeschlossene Mietvertrag durch Rücktritt (möglicherweise) unwirksam wird und dann die Gewerbefläche an einen anderen Mieter vergeben wird. Rechtsstreitigkeiten über die Wirksamkeit eines solchen Rücktritts können oft Jahre dauern.

Eine sogenannte Doppelvermietung bedingt einen Rechtsmangel. Faktisch kann die Mietfläche nur von einem Mieter benutzt werden, der andere Mieter hat zwar einen Vertrag, jedoch keinen Zugriff auf die Fläche. Der Vermieter kann dem 2. Mieter die Fläche rein tatsächlich nicht mehr zur Verfügung stellen, es sei denn, er hat mit diesen Sonderkündigungsrechte oder andere Möglichkeiten vereinbart, die eine Lösung vom Vertrag ermöglichen. Dieser 2. Mieter ist also gezwungen, sich andere Flächen möglicherweise für einen höheren Preis oder insgesamt schlechteren Konditionen zu besorgen. Es entsteht ihm also ein Schaden (auch enttäuschte Umsatzerwartungen), spätestens zu dem Zeitpunkt, in dem feststeht, dass der Vermieter die Fläche vom 2. Mieter nicht mehr zurückerlangen kann.

Solche Ansprüche verjähren nach der Entscheidung des Kammergerichts vom 23.2.2015 zum Az. 8 U 52/14 nicht etwa „pro rata tempore“, also gestaffelt für jeden Mietmonat neu, sondern einheitlich ab Ende des Jahres, in dem feststeht, dass eine Überlassung wegen der Doppelvermietung nicht mehr möglich ist. Dies gilt sowohl für gegenwärtigen Schaden als auch für den gesamten späteren Schaden, soweit diese nur vorhersehbar ist. Begründet wird dies mit der einheitlich fortwirkenden Pflichtverletzung des Vermieters, die darin besteht, dass der Erstmieter die Mietsache niemals erhalten hat, diese vielmehr an den Zweitmieter überlassen wurde.