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09.06.2014

Mieterhöhungsverlangen: Anzuwendende Kappungsgrenze bestimmt sich nach Zugangs-zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens

Im Rahmen der Mietrechtsnovelle wurde in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung die Möglichkeit geschaffen, die in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB gesetzlich normierter Kappungsgrenze von 20 Prozent abzusenken. Möglich wird dies durch § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit mit der Kappungsgrenzesenkungsverordnung (KappungsgrenzeVO). Die Stadt München ist ein solches Gebiet, weshalb die Kappungsgrenze dort mit Wirkung zum 15.05.2014 auf 15 Prozent gesenkt wurde.

Vermieter, die vor Inkrafttreten dieser Verordnung die Miete noch mit der gesetzlich normierten Kappungsgrenze von 20 Prozent erhöhen wollten, mussten daher dieses Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig vor dem Inkrafttreten der neuen KappungsgrenzeVO an den Mieter zustellen. Denn nach einer Entscheidung des Landgerichts München I vom 08.01.2014, Aktenzeichen: 14 S 25592/13 ist die Kappungsgrenze anzuwenden, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens in Kraft war. Nur hierüber ist eine bestmögliche Rechtssicherheit gewährleistet.

In dem Fall ging bei der Mieterin am 14. Mai 2014 ein Mieterhöhungsverlangen ein. Einen Tag später, am 15. Mai 2014, trat eine Kappungsgrenzesenkungsverordnung (KappungsgrenzeVO) in Kraft. Diese bestimmte die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 15 %, statt den zuvor geltenden 20 %. Zwischen der Mieterin und der Vermieterin bestand nachfolgend Streit, welche Kappungsgrenze anzuwenden sei. Die Mieterin vertrat die Ansicht, dass es auf den Zeitpunkt der letzten rechtskräftigen Entscheidung eines Gerichts über das Mieterhöhungsverlangen ankommt. Die Vermieterin wiederum meinte, es komme auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mietererhöhungsverlangens an. Der Fall kam schließlich vor Gericht.

Das Landgericht München I entschied, dass vorliegend die alte Kappungsgrenze von 20 % anzuwenden sei. Denn es komme insoweit auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens an. Da das Mieterhöhungsbegehren der Vermieterin am 14. Mai der Mieterin zuging, also einen Tag vor dem Inkrafttreten der KappungsgrenzeVO, sei die neue Kappungsgrenze von 15 % nicht anzuwenden gewesen.

Das Landgericht folgte nicht der Ansicht, dass zum Beispiel auf den Ablauf der Zustimmungsfrist, auf das Wirksamwerden der Mieterhöhung oder auf den Zeitpunkt der letzten rechtskräftigen Entscheidung abzustellen sei. Denn dies sei weder für den Vermieter noch den Mieter interessensgerecht. Stelle man nämlich auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsbegehrens ab, so erhalte sowohl der Vermieter als auch der Mieter Rechtssicherheit. Beide seien nicht abhängig von einer Verordnung, dessen Datum des Inkrafttretens gegebenenfalls noch nicht feststeht. Hinzu sei gekommen, dass der Gesetzgeber für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung maßgeblich auf den Zugangszeitpunkt abstellt.


Tags: Kappungsgrenze, Kappungsgrenzensenkungsverordnung, Zeitpunkt, Zugang,

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