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11.03.2021

Eine coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts führt nicht automatisch zu einer Befreiung zur Mietzahlungsverpflichtung nach § 313 BGB

Das OLG Karlsruhe hat diese Entscheidung mit Urteil vom 24.2.2021 (7 U 109/20) nun bestätigt. Der Gesetzgeber hat auf die COVID-19-Pandemie mit Art. 240 EGBGB reagiert und in diesem Zusammenhang auch nochmals gegen Ende des vergangenen Jahres ergänzend in Art. 240, § 7 EGBGB normiert, dass gesetzlich vermutet wird, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wenn staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters mit erheblichen Einschränkungen verbunden sind. Der Gesetzgeber gehe davon aus, dass vorrangig Gewährleistungsrechte und die Frage der Unmöglichkeit der Vertragserfüllung zu prüfen seien. Erst wenn dies verneint werde, sei die Frage der Störung oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu prüfen. Dass der Gesetzgeber die Störung der Geschäftsgrundlage grundsätzlich vermutet, soll die Verhandlungsposition des Gewerberaummieters stärken (BT-Drucks. 19/25322 S. 14/ 15). Das normative Merkmal des § 313 Abs. 1, welches dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar werden lässt, wird von der Vermutungsregelung nicht erfasst. Das OLG Karlsruhe stellt in der Entscheidung fest, dass der jeweilige Einzelfall nicht aus dem Blickfeld geraten dürfe und eine genaue Einzelfallprüfung stattzufinden habe. Hierbei sei der Mieter verpflichtet, diejenigen Umstände darzulegen und zu beweisen, die zu einer Unzumutbarkeit und Existenzgefährdung führen. Das hierfür nicht ausreichend ist, bloß auf die tatsächlich erfolgte Anordnung der Betriebsschließung abzustellen, wird in der Entscheidung nochmals sehr deutlich herausgearbeitet. Mietern kann daher nur dringend geraten werden, sich nicht blind darauf zu verlassen, dass die – evidente – Auswirkung der Schließungsanordnungen automatisch zu einer Reduzierung der Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter führt.



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