Nach Verkauf einer Immobilie - welche Rechte hat der Käufer vor Grundbucheintragung?

Im Zusammenhang mit Grundstücksverkäufen und Verkäufen von Wohnungen stellt sich immer wieder die Frage, wer welche Rechte hat und ausüben darf, bevor der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist. Dies wird in der Praxis insbesondere relevant, wenn ein Käufer mit dem Wunsch der Eigennutzung eine Immobilie kauft: wann darf er dann kündigen?. Auch für Kapitalanleger ist diese Fragestellung interessant, nämlich im Hinblick auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof hatte sich am 19.03.2014 zum Aktenzeichen VIII ZR 203/13 mit genau dieser Frage zu beschäftigen.

Nach einem Kaufvertrag eines Vermieters mit einem Wohnungskäufer einer vermieteten Wohnung ermächtigte der Vermieter den Käufer zur Ausübung aller Rechte in Bezug auf den Mietvertrag für den Zeitraum vor Grundbuchumschreibung. Bevor der Käufer im Grundbuch eingetragen war, also gemäß der Regelung des § 566 BGB in den Mietvertrag auch im Verhältnis mit dem Mieter »offiziell« eintrat, verlangte der Käufer erhöhte Miete.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine dementsprechende Berechtigung des Käufers auch gegenüber dem Mieter entstehe, Rechte aus dem Mietvertrag geltend zu machen, wenn im Kaufvertrag eine solche Regelung getroffen sei. Dies gelte auch dann, wenn der Kaufvertrag vorsehe, dass der Käufer im eigenen Namen diese Rechte geltend mache. Eine solche Ermächtigung sei wirksam, so dass der Käufer Mieterhöhungen auch vor Eintragung im Grundbuch bereits wirksam aussprechen könne.