Schriftformnachholungsklausel im Erwerbsfall

Im Gewerberaummietrecht ist die Vereinbarung befristeter Mietverträge nicht nur nach wie vor zulässig, vielmehr auch die Regel. Sowohl Vermieter als auch Mieter ist häufig daran gelegen, sich längerfristig zu binden und damit einen mehrjährigen Mietvertrag – gegebenenfalls mit mehreren Optionen zur Verlängerung – abzuschließen. § 550 BGB verlangt in diesem Fall die Einhaltung der Schriftform. Diese erfordert alle für den Vertrag wesentlichen Regelungen – zum Beispiel Mietfläche, Mietzins, Mietzeit – schriftlich im Rahmen eines einheitlichen Vertrags niederzulegen. Wird die Schriftform nicht beachtet, ist der Mietvertrag entgegen seiner Befristung nach einem Jahr unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich kündbar.

Da die Rechtsprechung sehr strenge Anforderungen zur Einhaltung der Schriftform aufgestellt hat, versucht man sich in der Praxis über eine sogenannte Schriftformnachholungsklausel (auch Schriftformheilungsklausel) zu behelfen, die für den Fall, dass die Schriftform nicht gewahrt ist, die Parteien verpflichtet, sie herzustellen. Diese Klausel soll also helfen, dass »scharfe Schwert« der vorzeitigen Kündigung zu entschärfen. Seit langem wird in der einschlägigen Literatur darüber diskutiert, inwieweit auch der Erwerber eines Mietobjekts im Falle nicht eingehaltener Schriftform im Wege der Schriftformnachholungsklausel verpflichtet werden kann, sie herzustellen, ohne dass er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen könnte.

Der Bundesgerichtshof hat nun erstmals in einem Urteil vom 22.01.2014 zum Aktenzeichen XII ZR 68/10 entschieden, dass der Grundstückserwerber über diese Schriftformnachholungsklausel nicht gebunden werden kann. Das Schriftformerfordernis soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintritt, das gesamte schriftliche Vertragswerk ersehen kann. Auch dient die Schriftform der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und gleichzeitig Warnfunktion für den Erwerber, der gezwungen wird, sich mit den getroffenen Vereinbarungen auch zu beschäftigen. Diese Grundkonzeption der gesetzlichen Regelung solle den Erwerber nicht nur auf Schadensersatzansprüche verweisen, ihm vielmehr ein ordentliches Kündigungsrecht zugestehen, konnte er durch Verfehlung der Schriftform aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbare Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ersehen. Dieser Grundgedanke des Gesetzes würde unterlaufen, wäre er über die Schriftformnachholungsklausel zu einer Fortsetzung des Mietvertrags verpflichtet.

Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof, ob eine Schriftformnachholungsklausel generell wirksam ist.