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16.09.2016

Schleppender Zahlungseingang einer Behörde auf die Miete

Wird eine Wohnung von einem Mieter bewohnt, der Sozialleistungen erhält, wiegt sich der Vermieter oft in Sicherheit, dass die Zahlungen auf die Miete pünktlich und regelmäßig kommen. Unabhängig von allen anderen möglichen Kündigungsgründen – die Kündigungsmöglichkeit wegen 2-monatigen Zahlungsverzugs besteht unabhängig davon – stellt sich hier die Frage, ob verschleppte Zahlungen einer Behörde dennoch einen außerordentlichen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen können. Dieser Frage widmete sich der BGH in NZM 2016, 635 erneut.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung unabhängig von einem möglichen Verschulden des Mieters auch alleine die objektive Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen schleppende Zahlung der Miete einer Behörde sein kann, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Wenngleich die Behörde nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig ist, insofern ein Verschulden dort dem Mieter nicht zurechenbar ist, ist mit einer verschleppten Zahlung von Mieten eine objektive Pflichtverletzung gegeben. Auf ein Verschulden des Mieters selbst kommt es im Rahmen des Kündigungstatbestandes von § 543 I S. 2 BGB nicht an. Das Verschulden sei in dieser Norm nur ein ausdrücklich hervorgehobener Umstand, dem bei der Gesamtabwägung regelmäßig ein erhebliches Gewicht zukomme, ohne dass ein Verschulden zwingend erforderlich sei. Das Gericht hat eine Gesamtabwägung aller Umstände vorzunehmen. Für eine Kündigung spricht z.B., wenn der Vermieter auf die Mietzahlungen angewiesen ist, weil er hiermit seinen Lebensunterhalt bestreitet oder Kredite bedienen muss. Auch ein unzumutbarer Verwaltungsaufwand kann eine außerordentliche Kündigung begründen, dann nämlich, wenn die Miete oder Teile davon zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, wenn das Mietverhältnis bis dahin störungsfrei verlief. Allgemeine Grundsätze können für die Gesamtabwägung allerdings nicht aufgestellt werden.

Es bleibt also hier eine Einzelfallentscheidung des Gerichts, wann unabhängig von der Zahlungsverzugskündigung eine Kündigung aufgrund Unzumutbarkeit möglich ist. Neben der Kündigung aufgrund schleppender Zahlungen ist allerdings weiterhin die in der Praxis einfachere Zahlungsverzugskündigung bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen jedenfalls möglich.


Tags: Kündigung,
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