Kündigungeinschränkung trifft auch den neuen Vermieter als Rechtsnachfolger

Kommt es zu dem Verkauf einer Mietsache, tritt nach § 566 BGB in aller Regel der neue Vermieter in den bestehenden Mietvertrag mit allen seinen Rechten und Pflichten ein. Ist dort eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit vereinbart, so ist auch der neue Vermieter nach einem Urteil des Amtsgerichts Bremen (Az. 10 C 0131/14) daran gebunden.

In dem zu entscheidenden Fall lag ein Mietvertrag von 1956 zu Grunde. Zur Kündigung war dort geregelt, dass der Mietvertrag nur „aufgelöst“ werden könne, wenn sich der Mieter eines groben Verstoßes gegen seine Verpflichtungen schuldig macht; im Anschluss waren im Mietvertrag verschiedene Gründe zur Beendigung des Mietverhältnisses genannt. Nach Verkauf der Wohnung wollte der neue Vermieter diese selbst nutzen und sprach eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus. Seiner Räumungsklage wurde nicht stattgegeben.

Ein Erwerber müsse sich an den vom Vorvermieter getroffenen Regelungen festhalten lassen. Auch der neue Vermieter sei an Kündigungsbeschränkungen, die Mietvertrag vereinbart sind, gebunden. Nachdem Eigenbedarf im zu entscheidenden Fall kein Kündigungsgrund gemäß Vertrag war, ging die Eigenbedarfskündigung ins Leere. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn es sich bei der Kündigungsbeschränkung um höchstpersönliche Regelungen handele, zu Beispiel solche, die unmittelbar an die Person des alten Vermieters geknüpft sind.