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26.09.2016

Klausel im Gewerberaummietvertrag zur Umlage der Nebenkosten wegen unzulässiger Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter gemäß Â§ 307 BGB unwirksam

Im Wohnraummietrecht werden entsprechend der gesetzlichen Vorgabe des § 556 a BGB die Nebenkosten grundsätzlich im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts umgelegt. Bekanntermaßen ist es im Gewerberaummietrecht möglich, von diesen für das Wohnraummietrecht zwingenden Vorschriften abzuweichen. Diese Freiheit in der Vertragsgestaltung findet jedoch eine Grenze, die jüngst vom Kammergericht Berlin mit Urteil vom 6.6.2016, Aktenzeichen: 8U 40/15, für die Umlage der Nebenkosten neu gezogen wurde.

In einem Gewerberaummietvertrag sollte nach einer Klausel im Mietvertrag die Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt umgelegt werden. Das Gericht sah dies als eine unzulässige Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter an und kippte die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB.

Auch die Berufung der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und damit die Unwirksamkeit nach § 307 BGB. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Umlagemaßstab dazu geführt habe, dass die Vermieterin von vornherein jede eigene Beteiligung an den Nebenkosten, die auf Leerstände entfallen, von sich ferngehalten habe. Es gehöre aber zu den wesentlichen Grundgedanken des Betriebskosten rechts, dass das Leerstandsrisiko durch den Vermieter zu tragen sei und nicht auf den Mieter abgewälzt werden könne. Es muss gedanklich so das Gericht – beachtet werden, dass bei Leerstandskosten jeglicher Bezug zur Mieternutzung vollständig fehlt. Das Gericht hat die Vertragslücke durch Anwendung der gesetzlichen Vorschrift des §556 a BGB geschlossen, also Umlage der Nebenkosten im Verhältnismietfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts.


Tags: Leerstandsrisiko, Nebenkosten,

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