Verwertungsverbot der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses

Wenn bereits im laufenden Mietverhältnis Streit entsteht und es zu vermeintlichen finanziellen Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter kommt, stellt sich die Frage, ob der Vermieter durch eine entsprechende vertragliche Regelung Rückgriff auf die Mietkaution nehmen kann. In einem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

“Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen

Zwischen den Parteien entbrannte ein Streit wegen angeblicher Mängel. Die Mieter minderte die Miete, der Vermieter ließ sich daraufhin den geminderten Betrag aus dem Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieter klagten daraufhin auf Rückzahlung des ausgezahlten Betrages zu Gunsten des Kautionskontos und die insolvenzfeste Anlage. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht gaben ihnen Recht.

Der BGH hatte nun als Revisionsinstanz abschließend zu entscheiden, was mit Urteil vom 07.05.2014, Aktenzeichen: VIII ZR 234/13, mit folgenden Erwägungen geschah:

Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.