Gewerberaummietrecht - mündliche Anmietung von Kellerräumen

Zugrunde lag der gerichtlichen Entscheidung ein Mietvertrag über Räumlichkeiten zum Betrieb einer Arztpraxis. Nachträglich wurde zwischen den Parteien des Mietvertrags vereinbart, dass der Arzt zusätzlich einen Kellerraum nutzen dürfe, ohne hierfür gesondert Miete entrichten zu müssen. In den schriftlichen Mietvertrag wurde diese Verabredung nicht aufgenommen. Das Mietobjekt wurde dann verkauft und der Käufer kündigte den Mietvertrag, nach dem der Mieter erklärt hatte, er hätte die Praxis ohne Keller niemals angemietet.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform für langfristige Mietverträge hinsichtlich der Nutzung von Kellerräumen nur dann gewahrt, wenn Mieter und Vermieter diese Abrede schriftlich in den Mietvertrag aufgenommen haben. Selbst dann, wenn kein zusätzliches Entgelt für den Keller verlangt wird, dieser allerdings offensichtlich in Beziehung zu Räumen steht, für die der Mieter auch Miete zahlt, ist die Anmietung des Kellers keine gesonderte Leihe, vielmehr Teil des Mietverhältnisses mit der Folge, dass die Voraussetzungen des § 550 BGB eingehalten werden müssen. Wird das Mietobjekt veräußert, ist der Käufer auch an eine Schriftformnachholungsklausel, wie sie viele Mietverträge zwischenzeitlich vorsehen, nicht gebunden.