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14.08.2014

In den Mietvertrag eingetretener Nießbraucher kann durch Schriftformnachholungsklausel in langfristigem Gewerberaummietvertrag nicht gebunden werden

Für das Wohnraummietrecht hat sich die Fragestellung nach der Befristung von Mietverträgen durch die Mietrechtsreform 2001 weitestgehend erledigt. Im Gewerberaummietrecht ist der Abschluss befristeter Mietverträge nicht nur nach wie vor möglich, vielmehr auch absolut üblich. Deswegen kommt der gesetzlichen Regelung des § 550 BGB, Erfordernis zur Einhaltung der Schriftform, auch besondere Bedeutung zu. Liegt ein Schriftformverstoß vor, ist das augenscheinlich befristet abgeschlossene Mietverhältnis auf unbefristete Zeit abgeschlossen und nach einem Jahr mit den gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen des § 580 a BGB kündbar. Dies stellt oftmals den Super-Gau für die Kalkulation jeden Vermieters dar.

In der Praxis wurde nun seit langem versucht, Verstöße gegen § 550 BGB dadurch abzumildern, dass über sogenannte Schriftformnachholungsklauseln oder Schriftformheilungsklauseln im Vertrag operiert wurde. Bis zu der Entscheidung des BGH in NZM 2014, 239 war umstritten, ob dies überhaupt akzeptabel ist, da die Gegner mit guten Argumenten vertraten, es solle eine zwingende gesetzliche Regelung umgangen werden, was vertraglich nicht möglich sei. Der BGH hat sich – für die Praxis zu begrüßen – dagegen entschieden, wobei ihr letztendlich allerdings die Wirkung der Schriftformnachholungsklausel faktisch auf die ursprünglichen Vertragspartner eingegrenzt. Entschieden war bisher, dass ein Erwerber an eine solche Klausel nicht gebunden werden kann. Nun stand die Frage an, ob diese Rechtsprechung auch auf den Nießbraucher, der regelmäßig in den bestehenden Mietvertrag einrückt, übertragen werden kann.

Dem Rechtsstreit lag zu Grunde die Problematik um nicht hinreichend konkret bezeichnete Mietflächen. Dieses Problem ist ein Klassiker im Rahmen solcher Streitfälle. Dem Nießbraucher sei es nicht verwehrt, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen. Regelmäßig sei dies nicht treuwidrig. Aus dem Schutzzweck des § 550 BGB soll unter anderem ein Erwerber davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich anders als erwartet darstellen. Der Nießbraucher sei faktisch einem solchen Erwerber gleichzustellen, so dass er nicht durch eine solche Nachholungsklausel gebunden werden könne.


Tags: Schriftformnachholungsklausel; Mietvertrag; Kündigung,
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