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Der BGH (BeckRS 2025, 18525) schafft erneut Klarheit – Schonfristzahlung lässt ordentliche Kündigung unberührt
Immer wieder in der Diskussion war die Frage, inwieweit ein Mieter, dem aufgrund Zahlungsverzugs mit Mieten außerordentlich gekündigt wurde, hilfsweise verbunden mit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, sich auch im Hinblick auf die ordentliche Kündigung auf seine Schonfristzahlung berufen kann. Hier hatte das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg, hiernach das Landgericht Berlin wieder mal einen Anlauf unternommen, die Rechtsprechung des BGH zu torpedieren. Dieser hatte nämlich vor Jahren bereits entschieden, dass eine Nachzahlung von Mieten zwar die außerordentliche Kündigung unter besonderen Umständen wegfallen lässt, nicht jedoch die ordentliche Kündigung. Der BGH hob Berlin erneut auf.
Kostenverteilung der Prozesskosten nach Beschlussanfechtung
Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich Grundlegendes geändert: Musste man früher bei einer Beschlussanfechtung „die übrigen Eigentümer“ verklagen, ist jetzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Prozessgegner. Mit dieser Änderung gehören seit dem 1.12.2020 Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Soweit die Gemeinschaft für Verwaltungskosten keine abweichende Regelung getroffen hat, greift damit der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel. Als gesetzlichen Grundfall sind das die Miteigentumsanteile. Diese Änderung hat damit zur Folge, dass der klagende Anfechtungskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zumindest anteilig mitfinanziert.
→ mehrWann ist eine Verwertungskündigung im Wohnraummietrecht zulässig?
Der Kläger, Vermieter eines Einfamilienhauses, kündigte das Mietverhältnis mit den Mietern wegen wirtschaftlicher Verwertung. Er argumentierte, dass er durch das bestehende Mietverhältnis daran gehindert sei, die Immobilie zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Im vermieteten Zustand könne er maximal 1,3 Millionen Euro erzielen, während der Wert im unvermieteten Zustand bei 1,75 Millionen Euro liege. Der Kläger benötige den Verkaufserlös, um eine Immobilie im Ausland zu kaufen und einen Lebenstraum zu verwirklichen.
→ mehrWohnungsrecht im Pflichtteilsrecht
Ein an einem verschenkten Grundstück oder einer verschenkten Eigentumswohnung eingeräumtes Wohnungsrecht des Schenkers und späteren Erblassers führt häufig im Hinblick auf die Bewertung des Schenkungsgegenstandes im Pflichtteilsrecht zu Problemen. Während die Rechtsprechung seit Jahren hinreichend klar für den Nießbrauch ausgeurteilt hat, dass die sogenannte Abschmelzungsfrist hier nicht vor Ableben des Erblassers zu laufen beginnt, ist diese Fragestellung beim Wohnungsrecht nach wie vor eine „Zitterpartie“. Mit der Fragestellung hatte sich nun wieder einmal das OLG München am 08.07.2022 zum Az. 33 O 5525/21 zu beschäftigen.
→ mehrRechtswahl zur Vermeidung von Pflichtteilsansprüchen rechtswidrig?
Grundsätzlich steht es einem Erblasser frei, das anwendbare Recht für seinen Todesfall zu wählen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 29.06.2022 zum Az. IV ZR 110/21 jedoch klargestellt, dass es gegen den sogenannten Deutschen ordre public verstoßen kann, wenn diese Rechtswahl mehr oder minder beliebig oder zielgerichtet erscheint, insbesondere wenn der Lebensmittelpunkt des Erblassers seit Jahrzehnten in Deutschland war.
→ mehrZum Umfang der Hinweispflicht nach Modernisierung
Der Gesetzgeber hat 2019 Möglichkeiten geschaffen, die Miethöhe zu begrenzen. Unter anderem existiert eine gesetzliche Auskunftspflicht, die es dem Mieter ermöglichen soll, eine unzulässig hohe Miete zu erkennen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter die Miete nach einem Mieterwechsel erhöhen. Eine dieser Möglichkeiten ist die umfassende Modernisierung der Wohnung. Der gesetzliche Anspruch bzw. die Verpflichtung des Vermieters beruht auf den §§ 556 g Absatz 1a Satz 1 Nr. 4, 556g Abs. 4 und 556f Satz 2 BGB. Bislang war unklar, wie weit ein Auskunftsanspruch des Mieters einerseits und eine Auskunftspflicht des Vermieters andererseits geht. Der BGH hat dies nun mit Urteil vom 18.5.2022 (Az.: VIII ZR 9/22) entschieden und damit für Klarheit gesorgt.
→ mehrAltenwohnanlage: tritt der Ehegatte in das Mietverhältnis ein wie immer?
Verstirbt ein Mieter, stellt dies für den Vermieter immer einen potentiell Probleme prächtige Situation dar. Das Gesetz gibt dem Vermieter eine Klaviatur verschiedener Rechtsfolgen an die Hand – von der unkomplizierten Kündigungsmöglichkeit des Mietverhältnisses bis hin zur „Übernahmepflicht“ von Ehegatten und Hausgenossen. Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob der Ehegatte eines pflegebedürftigen Bewohners einer alten Wohnanlage in das bestehende Mietverhältnis auch dann eintritt, wenn er selber nicht pflegebedürftig ist.
→ mehrUnterlassung-bzw. Beseitigungsansprüche der WEG bei Halten in der Feuerwehrzufahrt
Das neue Wohnungseigentumsgesetz hat ein paar Dinge grundlegend geändert. So ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEMoG allein zuständig, wenn es um die Durchsetzung von Rechten und Ansprüchen geht, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Nach altem Recht brauchte es immer dann, wenn es um Forderungen oder Ansprüche bezogen auf das Gemeinschaftseigentum geht, eines sogenannten Vergemeinschaftungsbeschlusses. Die WEG musste die Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer erst „an sich ziehen“ und beschließen, dass der Prozess durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt wird. Der BGH (Urteil vom 28.1.2022, V ZR 106/21) musste sich jetzt erstmals mit der neuen Rechtslage beschäftigen, nachdem eine Eigentümerin in einer Mehrhausanlage gegen die Nutzung der Feuerwehrzufahrt als Liefer- und Ladezone für eine in der Anlage gelegene Gewerbeeinheit geklagt hatte. Anlass war ein Beschluss der Gemeinschaft, dass für eine bestimmte Zeit die Anlieferung von Waren im Bereich des Gemeinschaftseigentums „geduldet“ wird.
→ mehrPflichtteilsstrafklausel ausgelöst?
Das sogenannte Berliner Testament, mit welchem sich klassischer Weise Ehegatten für den 1. Erbfall zu Alleinerben einsetzen und hiernach die ehegemeinschaftlichen Kinder zu Schlusserben, ist häufig mit einer sogenannten Pflichtteilsstrafklausel versehen. Stört nämlich ein Schlusserbe durch Geltendmachung des Pflichtteils beim Alleinerben den Ehegatten die gemeinschaftliche Planung der Ehegatten, ist es häufig Wunsch, diesen dann als Sanktion auch von der Schlusserbfolge auszuschließen. Dies ist Sinn und Zweck der sogenannten Pflichtteilsstrafklausel. Gerade in Laientestamneten sind Pflichtteilsstrafklausel oft an unklare Kriterien gebunden, sodass die Gerichte sich immer wieder mit der Frage beschäftigen müssen, welcher Akt des Pflichtteilsberechtigten nun genau die Sanktion auslösen soll. Am 01.02.2022 zum Az. 21 W 182/21 musste nun das Oberlandesgericht Frankfurt am Main Feststellungen treffen.
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