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Aktuelle Themen aus den Rechtsgebieten

14.11.2018

Bestimmungen zu lebenslangem Wohnrecht der Mieter in Immobilienkaufvertrag als echter Vertrag zugunsten Dritter

Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, bei dem zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Käufer folgende Vereinbarung geschlossen wurde: »Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.« Nach rund 30 Jahren kündigten die neuen Eigentümer, die eine in einem Siedlungshaus gelegene Mietwohnung 2012 erworben hatten, das Mietverhältnis. In dem zwischen Mieter und Vermieter geführten Rechtsstreit war nun streitentscheidend, wie die in dem Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer getroffene Vereinbarung auszulegen war.

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13.11.2018

Selbstnutzung für Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht Voraussetzung

Ist die Mietsache instandsetzungsbedürftig, ist hierfür grundsätzlich nach § 535 Absatz ein Satz ein BGB der Vermieter zuständig. In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, hatte der Mieter die Wohnung jedoch ohne Zustimmung des Vermieters seiner Tochter und deren Ehemann überlassen, nutzte die Wohnung also nicht selbst. Dennoch verlangte er vom Vermieter die Instandsetzung der Gastherme. Amts- und Landgericht wiesen die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis ab.

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08.11.2018

Mit Beschluss vom 21.8.2018 stellte der BGH klar, dass auch eine Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung als Zweit- und/oder Ferienwohnung die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllen kann. Daran könne auch steigender Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten nichts ändern.

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07.11.2018

Zustimmung zur Mieterhöhung nicht widerrufsfähig

Vorgaben der Europäischen Union haben uns umfangreiche Widerrufsrechte für durch Verbraucher abgegebene Erklärungen beschert. Solche sieht das Gesetz insbesondere im Falle der Abgabe von Erklärungen rein im Wege des Fernabsatzes (ausschließlich unter Zuhilfenahme „unpersönlicher“ Medien wie Telefon, E-Mail) sowie im Rahmen der Abgabe von Erklärungen in der klassischen „Haustürsituation“ vor. Der deutsche Gesetzgeber hat diese Schutzregelungen, insbesondere das darin statuierte Widerrufsrecht, auch auf Mietverträge erstreckt. Nur für den Fall, dass der zukünftige Mieter, der gleichzeitig Verbraucher ist, eine Wohnung vollständig besichtigt hat, soll ein solches Widerrufsrecht für den Mietvertrag nicht gegeben sein. Der BGH hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob einem Mieter, der eine Zustimmungserklärung zu einer vermieterseitig geforderten Mieterhöhung abgegeben hatte, ein Widerrufsrecht zusteht. Er hat dies verneint.

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02.11.2018

Erbschein erforderlich trotz notariellem Testament?

Nach ständiger Rechtsprechung ersetzt regelmäßig die beglaubigte Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts mit notariellem Testament den Erbschein, sodass sich der Erbe, der sich aus dem notariellen Testament ergibt, auch ohne gesonderten Erbschein im Rechtsverkehr legitimieren kann. Dies gilt anerkanntermaßen dann nicht, wenn das notarielle Testament die Erbfolge nicht hinreichend klar ausweist. Fehlenden Nachweis der Erbfolge hat nun das OLG Düsseldorf in seinem Beschluss vom 20.7.2018 auch dann angenommen, wenn sich Zweifel an der Testierfähigkeit und damit an der rechtswirksamen Errichtung des notariellen Testaments ergeben.

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02.11.2018

Wann sind die Voraussetzungen einer sogenannten „Pflichtteilsstrafklausel“ erfüllt?

Gerade in Testamenten, die ohne juristische Beratung, oftmals über Vorlagen aus dem Internet, erstellt werden, finden sich Pflichtteilsstrafklauseln, die im Wortlaut oftmals nicht hinreichend klar sind. Unter Pflichtteilsstrafklauseln versteht man Bestimmungen, wonach ein Schlusserbe nach dem Letztversterbenden sein testamentarisches Erbrecht verlieren soll, verlangt er nach dem erstversterbenden Elternteil seinen Pflichtteil. Mit solchen Klauseln sollen faktisch enterbte Abkömmlinge auf den 1. Todesfall davon abgehalten werden, den überlebenden Ehegatten mit Forderungen aus dem Pflichtteil zu überziehen. Wann allerdings sind die Voraussetzungen für eine Pflichtteilsstrafklausel erfüllt?

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01.10.2018

Kann mit fristloser Wohnraumkündigung ordentliche Kündigung verbunden werden?

Befinden sich Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand und wünscht der Vermieter eine Beendigung des Mietverhältnisses, wird er in der Regel nicht nur außerordentlich wegen Zahlungsverzugs, vielmehr zusätzlich ordentlich kündigen. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung wird eine ordentliche Kündigung nicht durch rechtzeitige Nachzahlung unwirksam. In der anwaltlichen Praxis wäre seit jeher ein anderes Vorgehen als Beratungsfehler zu werten gewesen. Dass diese Handhabung zulässig ist, hat nunmehr der BGH in seinem Urteil vom 19.09.2018 (Vorinstanz Berlin) entschieden und damit endgültig für Rechtsklarheit gesorgt.

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10.09.2018

Schönheitsreparaturen – eine schier unendliches Kapitel!

Bereits gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es, dass der Vermieter auf den Mieter Schönheitsreparaturen bestenfalls dann wirksam überbürden kann, wenn dieser entweder eine renovierungsmangelfreie Wohnung zu Mietbeginn erhält oder der Vermieter dem Mieter für vorhandene Mängel einen angemessenen Ausgleich zur Verfügung stellt, damit dieser Nachteil so kompensiert wird, dass es für den Mieter im Folgenden zumutbar ist, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auch durchzuführen. Diese Entscheidung löste in der Praxis häufig den Versuch aus, diese Themenstellungen in das Verhältnis zwischen Vormieter und Mieter zu verschieben, um die Möglichkeit der Überbürdung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter zu erhalten. Diesem Versuch hat der BGH in seiner Entscheidung vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) endgültig eine Absage erteilt.

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10.09.2018

Vermieter-Schadensersatz auch ohne Fristsetzung

Bislang schieden sich die „Geister“, ob bei Rückerhalt einer beschädigten Wohnung der Vermieter verpflichtet war, zur Schadensbeseitigung unter Fristsetzung aufzufordern. Nun hat der BGH am 28.02.2018 entschieden, dass es einer solchen Fristsetzung nicht bedürfe.

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