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25.03.2014

Wohnraumkündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks

Grundsätzlich läßt das Gesetz eine Kündigung des Mietverhältnisses zur wirtschaftlichen Verwertung, zum Beispiel durch Abriss, zu, § 573 BGB. An die Kündigung sind jedoch besondere Voraussetzungen geknüpft. Ein Hauseigentümer, der beispielsweise ein Wohnhaus abreißen und neu wieder aufbauen möchte, kann einem Mieter erst dann kündigen, wenn die so genannte Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegt. Dies entschied das Amtsgericht München mit Urteil vom 21.10.2013, Aktenzeichen: 463 C 9569/13.

In dem zu Grunde liegenden Fall mieteten die Beklagten in München im Februar 2010 eine Wohnung. Das Wohnhaus, in dem sich die Wohnung befindet, ist Baujahr 1945 und besitzt sechs Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit. Die Klägerin hat das Wohnhaus erworben und eine so genannte “Verwertungskündigung” zum 31. Mai 2013 ausgesprochen. In dem Kündigungsschreiben führte die Klägerin aus, dass sich die Wohnung in einem mangelhaften und nicht mehr üblichen und zeitgemäßen Bauzustand befindet und das Wohnhaus deshalb abgerissen und neu errichtet werden soll. Die Grundstücksfläche soll mit dem Neubau von mindestens 12 Wohnungen besser genutzt werden und auch größere Wohnungen für Familien geschaffen werden. In dem Kündigungsschreiben wurde angeführt, dass die Kosten der Sanierung teurer wären als die Neubaukosten. Die Zweckentfremdungsgenehmigung nach Art. 2BayZwEwG wurde jedoch erst am 2. Oktober 2013, also 5 Moante nach Ende der gekündigten Mietdauer, erteilt. Die Mieter weigerten sich auszuziehen. Sie sind der Meinung, dass die Kündigung unwirksam ist.

Die Richterin des Amtsgerichts München gab den Mietern Recht. Sie müssen ihre Wohnung nicht räumen. Die Kündigung sei unwirksam, da zum Zeitpunkt, als ihnen das Kündigungsschreiben zugestellt wurde, noch keine Genehmigung der Zweckentfremdung durch die Landeshauptstadt München, Amt für Wohnen und Migration, vorlag.

Begründet wurde das Urteil damit, dass die Zweckentfremdungsverordnung mieterschützenden Charakter habe. Der geplante Abbruch eines bestehenden Wohngebäudes ist nur nach Erteilung einer Genehmigung gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 4, § 5 ZeS in Verbindung mit Art. 2 BayZwEwG zulässig. Anders als die öffentlich rechtlichen Vorschriften für die Erteilung von Baugenehmigungen hat die Zweckentfremdungsverordnung mieterschützenden Charakter. Die Baugenehmigung stellt lediglich sicher, dass das Bauvorhaben öffentlich rechtlichen Baunormen entspricht. Die Baugenehmigung wird regelmäßig dann erteilt, wenn ein Vermieter seine Umbaupläne den öffentlich rechtlichen Vorschriften anpasst. Sofern das Bauvorhaben den öffentlich rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht, hat der Vermieter bzw. Eigentümer einen Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung. Ganz anders verhält es sich mit der Zweckentfremdungsgenehmigung. Die Erteilung der Genehmigung steht im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Verwaltungsbehörde. Im Fall des Abbruchs wird sie in der Regel nur unter Auflagen erteilt. deshalb kann der Bauherr auch erst nach Bekanntgabe der Auflagen entscheiden, ob die Durchführung des Bauvorhabens wirtschaftlich noch sinnvoll ist.

Nach Auffassung des Gerichts sei es daher unangemessen, dem Mieter den finanziellen und persönlichen Aufwand der Wohnungssuche und des Umzugs aufzuerlegen, wenn noch gar nicht feststehe, dass die geplante Baumaßnahme auch tatsächlich durchgeführt werde. Für die Wirksamkeit der Kündigung sei es daher erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliege.


Tags: Kündigung, Verwertungskündigung, Zweckentfremdungsgeehmigung, § 573 BGB,

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