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Aktuelle Themen aus den Rechtsgebieten

07.12.2018

Eigentümergemeinschaft kann einheitlichen Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen

In vielen Bundesländern gibt es seit einem Jahr eine Pflicht, bei vermieteten Wohnungen Rauchwarnmelder einzubauen. Eigentlich zuständig für den Einbau sind die Eigentümer als Vermieter. Oft wird aber der Einbau durch die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss geregelt. Dieser Beschluss kollidiert manchmal mit dem Bedürfnis des Eigentümers oder Mieters, der vielleicht schon selbst die Wohnung mit entsprechenden Rauchwarnmeldern bestückt hat. Aber wie ist das eigentlich, können Mieter mit dem Argument, sie hätten die Wohnungen schon mit eigenen Rauchwarnmelder ausgestattet, von der getroffenen Regelung gemäß Beschlussfassung ausgenommen werden? Und steht der Wohnungseigentümergemeinschaft eigentlich die Beschlusskompetenz zu, über den einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen, sodass Eigentümer verpflichtet sind, die Rauchwarnmelder auch dann einbauen zu lassen, wenn die Wohnung schon über Rauchwarnmelder verfügt?

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19.11.2018

Ein Eiscafe ist kein Laden

Wenn in einer Teilungserklärung eine Sondereigentumseinheit als Laden bezeichnet ist, kann dort nicht ohne weiteres ein Eiscafe mit dem Angebot: Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke betrieben werden. Die Festlegung in der Teilungserklärung stellt nämlich eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar, die den Gebrauch des Sondereigentums regelt. Als Maßstab für die Auslegung des Begriffs „Laden“ ist auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen, weil eine Teilungserklärung immer aus der Sicht eines objektiven Empfängers auszulegen ist. Unter einem Laden ist danach eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann zu verstehen, nicht aber das Betreiben eines gastronomischen Lokals. Von einem solchen gehen – so das LG Frankfurt am Main im Urteil vom 27.9.2018 (2-13 S 138/17)- völlig andere Belastungen aus, als von einem Laden. Denn bei einem Eiscafe steht nicht mehr der bloße Verkauf von Waren im Vordergrund, sondern die Bewirtung. Die angebotene Bestuhlung lädt zum Verweilen ein; hierdurch ist mit einer verstärkten Kommunikation der Kunden zu rechnen. Damit verursacht ein Café bei typisieren Betrachtung eine höhere Störung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

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01.06.2018

Wände feucht im Eigentum – wer zahlt?

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob Außenwände in einer Anlage mit Eigentumswohnungen und gewerblichen Einheiten im Souterrain bei Feuchtigkeitsschäden durch alle Eigentümer saniert werden müssen. Geklagt hatten 3 Eigentümer im Souterrain, deren Einheiten Durchfeuchtungen aufwiesen; das Haus stammte aus 1890 und war 1986 in insgesamt 15 Einheiten aufgeteilt worden. Mehrere Gutachten stellten fest, dass bauliche Mängel für die Durchfeuchtungen verantwortlich seien und mit einem Sanierungsaufwand von ca. 300.000,00 € gerechnet werden müsse. Aufgrund der Höhe der zu erwartenden Sanierungskosten stellten sich die anderen Eigentümer quer und wollten mit dem Argument der Unzumutbarkeit sich ihrer Verpflichtung zur Mitwirkung und Kostentragung entziehen. Der BGH schob diesem Verhalten einen Riegel vor (Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17).

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03.01.2018

Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum an einem Grundstück

Grundstücksnachbarn streiten darum, ob der Nachbar auf einem gemeinsamen Zugangsweg Pflanzkübel , eine Holzwand und Gartenmöbel so abstellen darf, als sie sich auf dem der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Bereich befinden. Die Kläger sind dabei Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Beklagte Eigentümer des Nachbargrundstücks. Sowohl die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch der Beklagte nutzen den Zugangsweg gemeinsam, gesichert durch 2 Grunddienstbarkeiten. Die Kläger, die sich durch die aufgestellten Gegenstände behindert fühlen, erheben Unterlassungsklage gegen den Beklagten. In 1. und 2. Instanz wird die Klage abgewiesen; erst der BGH entscheidet in 3. Instanz zugunsten der Kläger (BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 45/17).

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05.12.2017

Kein Kostenersatz für eigenmächtig vorgenommene Reparaturen am Gemeinschaftseigentum

Schwierigkeiten bereitet immer wieder die Abgrenzung, wo das Sondereigentum aufhört und das Gemeinschaftseigentum anfängt. In vielen Teilungserklärungen finden sich zudem „falsche“ Zuordnungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Denn zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile können nicht zum Sondereigentum erklärt werden, wohl aber umgekehrt. Der Versuch vieler Notare, dies dennoch zu versuchen, führen zu unwirksamen Klauseln. Was aber, wenn der Balkon ganz eindeutig im Gemeinschaftseigentum steht und die Fliesen auf dem Balkonboden gebrochen sind?  Außerdem war im vorliegenden Fall auch noch der Estrich beschädigt, sodass der Wasserabfluss auf dem Balkon nicht mehr gewährleistet war. Es drohten Schäden am Gebäude, die der Kläger dadurch abzuwenden versuchte, dass er in der Eigentümerversammlung die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber abstimmen ließ, wie die Schäden zu beseitigen seien. Zwar wurden in der Eigentümerversammlung Kostenvoranschläge diskutiert, eine Beschlussfassung erfolgte jedoch nicht. Der Betroffene Eigentümer nahm die Sache daraufhin selbst in die Hand und beauftragte einen Firma mit der Schadensbeseitigung. Anschließend verlangte er die Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese lehnt erwartungsgemäß eine Kostenübernahme ab, woraufhin der Eigentümer klagte.

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08.02.2017

Ja, wo klagt er denn?

Wohnungseigentümer A nimmt Wohnungseigentümer B auf Unterlassung wegen einer Äußerung in Anspruch, die B im Rahmen einer Eigentümerversammlung getätigt hat. Das Amtsgericht weist die Klage zurück und das angerufene Landgericht verwirft die Klage als unzulässig, weil es sich für un zuständig hält. Es begründet dies damit, dass es sich um eine Streitsache im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG handelt und damit ein anderes Landgericht zuständig sei.

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27.01.2017

Anspruch auf Fahrstuhl wegen Gehbehinderung?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ein Eigentümer zwei Wohnungen; die von ihm selbst bewohnte ist im 5. Stock gelegen, eine weitere – allerdings deutlich kleinere Wohnung – befindet sich im Erdgeschoss und ist vermietet.

Durch entsprechenden Antrag in der Eigentümerversammlung will der Kläger einen Personenaufzug genehmigen lassen, weil er und seine Frau die zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise betreuen würden und die Enkeltochter nur über einen solchen Personenaufzug in die Eigentumswohnung gelangen könne. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht im Wege der Beschlussersetzung dem Kläger teilweise recht gegeben. Der BGH hat dieses Urteil nun wieder aufgehoben und die Klage abgewiesen (BGH, Urteil vom 13.1.2017, Aktenzeichen: V ZR 96/16).

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05.09.2016

Zustimmungsverweigerung bei Vermietung

Gerade in kleinen Eigentumswohnanlagen ist es mitunter im Sinne der Wohnungseigentümer, Vermietung nicht bzw. nur eingeschränkt zuzulassen. Insofern finden sich mitunter in Gemeinschaftsordnungen Regelungen, wonach die Vermietung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters bedarf und diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden könne.

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04.07.2016

Verwalter darf ein Gasleck auch im Sommer ohne Eigentümerbeschluss und Vergleichsangebote beauftragen

Die Reparatur eines Gaslecks in einem Wohnhaus stellt eilbedürftige Maßnahme im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG dar, wie das LG Frankfurt am Main urteilte (WuM 2016, 384/b). Was war passiert? Im Mai 2013 wurde in einer Wohnungseigentumsanlage ein Gasleck entdeckt. Die herbeigerufene Fachfirma erklärte, dass dieses Leck innerhalb von 4 Wochen abgedichtet werden müsse, da ansonsten die Komplettsperrung der gesamten Heizungsanlage drohe.

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19.05.2016

Privatpool auf Terrasse nur mit Zustimmung der WEG

„In meinem Garten mache ich, was ich will“ dachte sich ein Ehepaar und errichtete im Bereich ihrer Terrasse einen 4,5 × 5,5 m große und 2 m tiefe Baugrube, um darin einen Swimmingpool zu bauen. Der Garten, der zu der Eigentumswohnung dazugehört, steht im Eigentum der Gemeinschaft; die Beklagten haben hieran ein Sondernutzungsrecht, können also die übrigen Eigentümer von der Mitbenutzung ausschließen.

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11.05.2016

Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

Die Bezeichnung einer Einheit in der Teilungserklärung gibt gewissermaßen den Zweck der Nutzung wieder, der dem jeweiligen Eigentümer erlaubt ist, ohne dass er bei dieser Nutzung eine Aufforderung zur Unterlassung durch die übrigen Eigentümer befürchten muss. 

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10.05.2016

Kann eine Eigentümergemeinschaft per Beschluss die Unterbringung von Asylbewerbern verbieten?

Eine viel diskutierte Frage ist, ob eine Eigentümergemeinschaft eine bestimmte Nutzung der Wohnanlage per Beschluss vorgeben kann. Ausgeurteilt wurden bereits das Nichtraucherhaus, das Verbot der Tierhaltung und das kinderlose Haus. In dem zugrunde liegenden Fall wehrten sich die Eigentümer dagegen, dass ein Miteigentümer eine knapp 100 m² große Wohnung an Asylbewerber vermietet hatte.

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12.04.2016

Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus 31 Wohneinheiten. Es befinden sich aber nur 6 PKW-Stellplätze auf dem Grundstück der WEG. Die Zuordnung dieser Stellplätze erfolgt zu den Wohnungen 26-31, die Wohnungen 1-25 nutzen einen PKW-Stellplätze auf dem Nachbargrundstück, das im Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung im Jahr 1982 noch im Eigentum des Bauträgers stand.

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24.09.2015

Folgen der Duldung einer zweckwidrigen Nutzung

Die Teilungserklärung beschreibt das Teileigentum des Beklagten als »Ladenraum«. In der Einheit wird über 20 Jahre hinweg eine Gaststätte betrieben. Nach Freigabe der Öffnungszeiten für Gaststätten hat diese Gaststätte seit 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet. 

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13.07.2015

Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich unzulässig

Der BGH hatte erneut über einen Unterlassungsanspruch einer WEG wegen zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit zu entscheiden. Mit Urteil vom 10.7.2015, Aktenzeichen: V ZR 169/14, entschied er, dass sich eine WEG erfolgreich gegen die nächtliche Nutzung einer als „Laden“ ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Gaststätte wehren kann.

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02.06.2015

Schimmel in der Eigentumswohnung? Sondereigentümer hat Anspruch auf Wärmedämmung!

Tritt Schimmel in der Wohnung auf, gibt es immer zwei mögliche Ursachen: falsches Lüftungsverhalten des Nutzers oder unzureichende Wärmedämmung und infolgedessen Kondenswasserbildung an bestehenden Kältebrücken. Das LG Karlsruhe hatte sich jetzt mit einem Fall zu beschäftigen, indem der Sondereigentümer seine Wohnung vermietet hatte. 

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21.04.2015

Laufzeit und Vergütung müssen bei der Verwalterbestellung in wesentlichen Umrissen geregelt sein

Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14, zu der Frage geäußert, welche Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters geregelt sein müssen; im Grundsatz sei es laut BGH erforderlich, dass Laufzeit und Vergütung bekannt sind.

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14.04.2015

Ein Döner-Imbiss ist kein Laden

Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als »Laden« bindet den Eigentümer hinsichtlich der zulässigen Nutzung so weit, als eine Nutzung, die über das, was man bei einem Laden als Beeinträchtigung erwarten darf, nicht zulässig ist. 

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26.03.2015

Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft

Für die Frage, ob vorformulierte Vertragsklauseln bei der Verwendung gegenüber Verbrauchern wirksam sind, kommt es gerade auf die Verbrauchereigenschaft des jeweiligen Vertragspartners an. 

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03.03.2015

Schallschutz in Mehrfamilienhäusern

Zwischen Nachbarn kommt es häufig aufgrund Lärmentwicklung zu Streitereien. Tauscht ein Nachbar einen bisher vorhandenen Teppichboden aus und ersetzt diesen durch Parkett oder Laminat, können sich unterschiedliche Schallverhältnisse ergeben und die „Lärmbelästigung“ des Wohnungsnachbarn steigen. 

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26.02.2015

Stimmrechtsausschluss schlägt auch auf Vollmachten durch

In einer Eigentümerversammlung unterliegt ein Eigentümer einem Stimmrechtsverbot. Gerade dieser Eigentümer engagiert sich aber recht intensiv in der Wohnungseigentümergemeinschaft und bringt zu der Versammlung zahlreiche Vollmachten von nicht anwesenden Miteigentümern mit. 

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12.01.2015

Ist eine spätere Zuordnung von Sondernutzungsrechten mit Stellvertretung möglich?

Häufig läßt sich der teilende Bauträger einer Wohnungseigentumsanlage in der Gemeinschaftsordnung das Recht beurkunden, »durch gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO abzugebende Erklärungen bestimmte Sondereigentumseinheiten zuzuweisen.« Das kommt in der Praxis relativ oft vor und betrifft vor allen Dingen Kellerräume oder Kfz-Stellplätze.

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15.12.2014

Brand in der Eigentumswohnung: keine Pflicht der übrigen Wohnungseigentümer zur Übernahme der Unterbringungskosten

Es passiert nicht oft, aber es passiert: ein Wohnungseigentümer erleidet einen Schaden an seinem Sondereigentum. Die Frage die sich dann anschließt lautet: wer kommt für den Schaden auf? Im zugrundeliegenden Fall gab es einen Brand am Dachstuhl der Eigentumswohnanlage. 

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01.11.2014

Generelle Redezeitbeschränkung in Wohnungseigentümerversammlung unzulässig

In Wohnungseigentümerversammlungen geht es oftmals heiß her. Gerade in großen Gemeinschaften kann es daher notwendig sein, die Redezeit des einzelnen Eigentümers zu begrenzen, wenn die Tagesordnung zahlreiche Beschlüsse vorsieht und die Einhaltung eines zeitlichen Rahmens dadurch sichergestellt wird.

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01.11.2014

Sanierungspflicht am gemeinschaftlichen Eigentum einer WEG

Führen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum dazu, dass das Sondereigentum nicht nutzbar ist, muss im Wege der Beschlussfassung umgehend die Sanierung beschlossen werden. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters der Wohnungseigentümer) sei bei der im Rahmen der Beschlussfassung erforderlichen Ermessensentscheidung kein Raum. 

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25.09.2014

Zum Haftungsumfang des Beirats bei Ansprüchen gegen den Verwalter

In WEG-Verfahren gewinnt die Frage, ob auch der Verwaltungsbeirat bei einer erfolgreichen Anfechtung der Jahresabrechnung haftungsrechtlich zur Verantwortung gezogen werden kann, angesichts der Häufigkeit von Beschlussanfechtungsverfahren immer mehr an Bedeutung. 

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26.08.2014

Reicht für die Genehmigung des Speicherausbaus ein Mehrheitsbeschluss?

Gerade in Zeiten teuren und knappen Wohnraums versuchen viele Eigentümer, nicht genutzte Flächen zu erschließen. Der nachträgliche Ausbau eines Speichers ist dabei eine gute Möglichkeit, die vorhandene Eigentumswohnung noch um ein paar Quadratmeter zu vergrößern. 

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29.07.2014

Auch der obsiegende Wohnungseigentümer muss sich an den Prozesskosten beteiligen

Klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer ein, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gem. § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Die Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gem. § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht. 

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11.06.2014

Zuständigkeit des WEG-Gerichts für Streit der Miteigentümer einer Doppelstockgarage

Doppelstockgarage bieten in modernen Tiefgaragen eine Möglichkeit, Platzprobleme zu lösen. Ihre eigentumsrechtliche Zuordnung ist meist schwierig. Häufig stehen sie im Hochzeits Sondereigentum mehrerer Personen. Die Nutzung des einzelnen Stellplatzes wird dann häufig gemäß § 745 Abs. 1, § 1010 BGB geregelt. 

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05.06.2014

Kostentragung bei Verbandsprozess durch die WEG

In verschiedenen prozessualen Konstellationen kommt es vor, dass sich ein Wohnungseigentümer sich auf Beklagtenseite befindet und gleichzeitig dann, wenn der Verband klagt, als Mitglied dieses Verbandes auch auf der Klägerseite steht. 

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24.01.2014

Beschluss über die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert Allstimmigkeit

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde 2010 ein Mehrheitsbeschluss gefasst, der einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Dach der Wohnungseigentumsanlage gestatten sollte. 

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13.01.2014

Ordnungsmäßige Verwaltung gewahrt, wenn Eigentümerversammlung in Sommerferien einberufen wird?

Einmal im Jahr trifft es jeden Wohnungseigentümer. Dann steht die Versammlung an. Es liegt nahezu immer in der Natur der Sache, dass einzelnen Wohnungseigentümern der Termin für die Abhaltung der Versammlung nicht gefällt. 

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03.12.2013

Darstellung von WEG-Hausgeldzahlungen in der Jahresabrechnung

Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. 

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25.10.2013

Wohnungseingangstüren sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum

Der BGH hat mit Urteil vom  25.10.2013, Az.: V ZR 212/12, entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

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08.10.2013

Erwerber von Wohnungseigentum in der Insolvenz: laut BGH keine Haftung für Hausgeldschulden des Voreigentümers

Das Problem: Ein Eigentümer kann sein monatliches Hausgeld nicht mehr bezahlen. Er meldet Insolvenz an, die Wohnung wird möglicherweise zwangsversteigert. Was passiert nun mit den Schulden, die er der Gemeinschaft hinterlässt? Haftet ein Käufer für diese Rückstände?

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02.10.2013

Das Ende der Parabolantenne?

Sowohl in Wohnungseigentümergemeinschaften als auch im Mietrecht ist häufiger Streitpunkt, dass ausländische Wohnungsnutzer ihr Informationsbedürfnis in Muttersprache und aus dem Heimatland nicht über den normalen Breitbandkabelanschluss befriedigen können. 

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16.09.2013

Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.09.2013, Az.: V ZR 209/12, entschieden, dass das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) nicht dazu führt, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet.

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