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02.09.2014

Betriebskostenabrechnung auf Sollbasis

In der Praxis ist kaum ein Themenkreis so problemträchtig wie die richtige Erstellung einer Abrechnung der Betriebskosten im Mietrecht. Wie ist eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter im Abrechnungszeitraum Vorauszahlungen teilweise nicht erbracht hat? Muss in die Abrechnung eingestellt werden, was der Mieter hätte zahlen müssen oder dasjenige, was er tatsächlich gezahlt hat?

Vorauszahlungen, wie das Wort bereits aussagt, können nur verlangt werden, wenn über den dementsprechenden Abrechnungszeitraum noch nicht abgerechnet ist. Ist die Abrechnung erfolgt, entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Leistung von Vorauszahlungen und er hat lediglich noch die Abrechnungspitze – also die Differenz tatsächlich geleistete Vorauszahlungen zu den Kosten des Gesamtverbrauchs – zu bezahlen. Das gleiche gilt, trifft den Vermieter die Verpflichtung zur Abrechnung und kommt dieser trotz Möglichkeit dieser Verpflichtung nicht nach.

Seit langen Jahren entschieden ist, dass eine so genannte Soll-Abrechnung, also die Einstellung derjenigen Vorauszahlungen, die der Mieter hätte vertragsgemäß leisten müssen, nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung entspricht, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Abrechnung keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, offene Vorauszahlungen vom Vermieter bereits gerichtlich geltend gemacht sind und noch keine Abrechnungsweise – die rechtlich verpflichtende Möglichkeit zur Erstellung der Abrechnung – eingetreten ist. Sind bei Erteilung der Abrechnung die rückständigen Vorauszahlungen noch nicht gerichtlich geltend gemacht, sind nur die tatsächlichen Leistungen des Mieters in die Abrechnung einzustellen und die fehlenden Vorauszahlungen damit faktisch über den Saldo der Betriebskostennachzahlung mit einzufordern. Dies gilt nicht nur für Gewerberaum, auch für Wohnraum.

Wann die so genannte Abrechnungsweise eingetreten ist, wird vom Gesetz unterschiedlich beantwortet. Gemäß § 556 III S. 2 BGB hat der Vermieter im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres dem Mieter zur Verfügung zu stellen. Tut er dies nicht, kann er Nachforderungen gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen (so genannte Ausschlussfrist). Im Gewerberaummietrecht gilt diese gesetzliche Regelung grundsätzlich nicht. Mietvertragliche Vereinbarungen können hier getroffen werden. Fehlen solche Vereinbarungen, hat der Vermieter die Verpflichtung, innerhalb einer angemessenen Frist abzurechnen. Der BGH hat zur Bestimmung dieser Frist in einem Urteil vom 27.01.2010 festgestellt, dass diese Frist der gesetzlichen Frist für Wohnraummietverhältnisse regelmäßig entsprechen wird. Selbst wenn im Einzelfall auch im Gewerberaummietrecht eine Jahresfrist gelten soll, hat dies jedoch nicht die Folge, dass der Vermieter bei einer späteren Abrechnung Nachzahlungsansprüche nicht mehr geltend machen kann.


Tags: Betriebskosten, Sollabrechnung,

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