Aktuelle Themen aus den Rechtsgebieten

Immobilienkauf und Haftung aus vorvertraglicher Pflichtverletzung

Die Beklagten waren Eigentümer einer Eigentumswohnung, die an die Kläger verkauft wurde. In dem notariellen Kaufvertrag ist – wie für gebrauchte Immobilien üblich – ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Dieser Gewährleistungsausschluss ist auch wirksam. Die Verkäufer hatten bei Verkauf der Immobilie allerdings Kenntnis davon, dass in unmittelbarer Nachbarschaft die Bebauung eines Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus geplant ist. Ca. ein halbes Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages wird das Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück abgerissen und besagtes mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Verkäufer eine Offenbarungspflicht hinsichtlich dieser Bebauung gehabt hätten und machen Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichten geltend. Sie beziffern diesen Anspruch mit 10 % des Kaufpreises. Sie argumentieren, die Verkäufer hätten auch ungefragt darüber informieren müssen, dass eine Bebauung geplant sei. Die Verkäufer berufen sich auf den wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss.

Sind Silberfischchen in gebrauchter Wohnung ein Sachmangel?

2013 verkaufte der Beklagte eine gebrauchte Eigentumswohnung, die von der Klägerin selbst bezogen wurde. Wenige Wochen nach der Übergabe nach Übergabe stellte die Klägerin einen Befall der Wohnung mit Silberfischen fest. Diese breiteten sich in der gesamten Wohnung aus und konnten trotz intensiver Bekämpfung – auch durch einen Kammerjäger – nicht verjagt werden. Die Klägerin erklärt deswegen den Rücktritt vom Vertrag.

Reservierungsvereinbarungen vor Immobilienkauf formbedürftig?

Usus ist es, hat man über einen Makler eine Immobilie gefunden, diese gegen Gebühr exklusiv reservieren zu lassen, um gegebenenfalls Vorfragen zu klären oder einfach nur eine gewisse Überlegungszeit hinsichtlich des endgültigen Kaufentschlusses zu haben. Die Gebühren differieren je nach Vorgabe des Maklers in der Höhe nicht unerheblich.

Das Amtsgericht München hatte sich in seinem Urteil aus dem Jahre 2016 zum Az. 191 C 28518/15 mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit eine solche Reservierungsvereinbarung formfrei möglich ist oder bereits der Form unterliegt, die auch im Rahmen eines Immobilienkaufs einzuhalten ist – notarielle Beurkundung.

… Und wer zahlt jetzt den Notarentwurf?

Grundstücksgeschäfte sind ausschließlich auf notarieller Basis abzuwickeln. Oftmals bedient sich eine der Parteien des in Aussicht genommenen Grundstückskaufs eines Maklers. Oftmals wird dann, bevor die wirtschaftlichen Eckdaten des Kaufs endverhandelt sind, bereits von diesem Makler ein Kaufvertragsentwurf beim Notar in Auftrag gegeben. Kommt dann der Vertrag nicht zu Stande, gibt es häufig Streit um die anfallenden Notarkosten. Mit einem solchen Fall hatte sich das OLG Hamm am 29.6.2016 zu beschäftigen und die Frage zu entscheiden, ob der Kaufinteressent, der den Makler beauftragt hatte, die Notarkosten zu tragen hat.

Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag unwirksam!

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

Fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft einen zweiten Verwalter zu bestellen

Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, einen (formal) zweiten Verwalter zu bestellen, sofern für die gesamte Eigentümergemeinschaft ein solcher schon wirksam bestellt ist; eine solche Beschlussfassung ist auf etwas rechtlich Unmögliches gerichtet, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für sich nur einen Verwalter wirksam bestellen kann.