Darstellung von WEG-Hausgeldzahlungen in der Jahresabrechnung

Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Da die Jahresabrechnung jedoch eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben nicht zwingend erforderlich, so der BGH in einer Entscheidung vom 11.10.2013, V ZR 271/12.

Die Kläger sind seit 2009 Eigentümer einer Eigentumswohnung. Nach der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Wohnung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft; und der Verwalter muss einen sich aus der Abrechnung ergebenden Überschuss auszahlen, soweit er nicht verrechnet werden kann. Im Jahr 2010 wurden die Kläger erstinstanzlich zur Zahlung von Wohngeldrückständen der Voreigentümerin i.H.v. rd. 18.000 € nebst Zinsen verurteilt. Im Dezember 2010 zahlten sie darauf einen Teilbetrag von rd. 11.500 € (Hauptforderung) zzgl. rd. 1.700 € (Zinsen) an die Gemeinschaft.

In der Eigentümerversammlung im Juli 2011 wurden die Gesamtjahresabrechnung und die Einzelabrechnungen für 2010 mehrheitlich genehmigt. In der Gesamtabrechnung werden die Gemeinschaftskosten i.H.v. rd. 63.200 € einzeln aufgeschlüsselt. Unter der Überschrift “Gemeinschaftserträge” wird die Zinszahlung der Kläger als “Zinsen aus Rechtsstreit” i.H.v. rd. 1.700 € aufgeführt. Eine “Zusammengefasste Abrechnung für die Eigentümergemeinschaft” weist ein “Abrechnungsergebnis: Guthaben” von rd. 27.000 € aus. Dieses errechnet sich aus “Hausgeldzahlungen” i.H.v. rd. 94.000 € zzgl. der “Gemeinschaftserträge” von rd. 1.700 €, abzgl. der Gemeinschaftskosten i.H.v. rd. 63.200 € und abzgl. der “Sollzuweisung zu den Rücklagen” i.H.v. 5.000 €.

Die Zahlung der Kläger auf die Hausgeldrückstände aus den Vorjahren i.H.v. rd. 11.500 € wird nicht gesondert aufgeführt, sondern ist in den “Hausgeldzahlungen” i.H.v. rd. 94.000 € enthalten. Mit der Anfechtungsklage wollen die Kläger erreichen, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung hinsichtlich der Berechnung und Feststellung der Abrechnungspositionen “Gemeinschaftserträge” und “Abrechnungsergebnis: Guthaben”, die Genehmigung der Einzelabrechnungen dagegen insgesamt für ungültig erklärt wird.

AG und LG erklärten den Beschluss hinsichtlich der Einzelabrechnung der Kläger auf das Anerkenntnis der Beklagten hin für ungültig und wiesen die Klage im Übrigen ab. Die Revision der Kläger hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die im Dezember 2010 eingegangene Nachzahlung auf das Hausgeld ist richtig dargestellt.Weil die Jahresabrechnung durch die Verwaltung einer Wohnungseigentümergesellschaft als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren – im Gegensatz zu offenen Forderungen – in der Gesamtabrechnung eine Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlung dar, und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB). Da in der Einzelabrechnung des säumigen Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben entsteht, kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen.

Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern. Vorliegend wollen die Kläger im Kern hinsichtlich der Gesamtabrechnung eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen erreichen, aus der die Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren. Eine solche Aufschlüsselung ist jedoch wegen des Charakters der Jahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht zwingend erforderlich.

Die Gesamtabrechnung wird durch die von den Klägern gewünschten Angaben auch nicht unbedingt übersichtlicher bzw. verständlicher. Denn dass Zahlungen nicht in dem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind, kann vielfältige Gründe haben. Die Gesamtabrechnung kann die Einnahmen also dahingehend aufschlüsseln; rechtlich zwingend sind solche Angaben indes nicht.