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24.09.2015

Folgen der Duldung einer zweckwidrigen Nutzung

Die Teilungserklärung beschreibt das Teileigentum des Beklagten als »Ladenraum«. In der Einheit wird über 20 Jahre hinweg eine Gaststätte betrieben. Nach Freigabe der Öffnungszeiten für Gaststätten hat diese Gaststätte seit 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet. Die Eigentümergemeinschaft fasst im Jahr 2011 einen Mehrheitsbeschluss, wonach die Gaststätte nicht mehr nach 1:00 Uhr nachts geöffnet haben darf. Der Verwalter wird mit der gerichtlichen Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs beauftragt.

Die Klage der WEG auf Unterlassung der Gaststättenöffnung nach 1:00 Uhr nachts hat Erfolg (BGH, Urteil vom 10.7.2015, Az.: V ZR 169/14). Die Bezeichnung des Teileigentums in der Teilungserklärung als Ladenraum deckt sich nicht mit der Zweckbestimmung »Gaststätte«. Da aber die Zweckbestimmung in der Vereinbarung für alle Eigentümer der Liegenschaft bindend ist, darf grundsätzlich auch nur eine dieser Zweckbestimmung entsprechende Nutzung aufgenommen werden.

Im vorliegenden Fall hatte der BGH sich mit der Frage zu beschäftigen, ob es möglich war, diese Zweckbestimmung in der Teilungserklärung durch eine schuldrechtliche Vereinbarung stillschweigend zu ändern. Immerhin hatten die Eigentümer über Jahrzehnte eine zweckbestimmungswidrige Nutzung hingenommen. Argumentiert wird in diesem Zusammenhang gerne mit dem Verwirkungsgedanken. Verwirkung erfordert, dass sich der Schuldner wegen Untätigkeit der Gläubiger über einen gewissen Zeitraum darauf einrichten darf und auch bereits eingerichtet hat, er werde nicht mehr in Anspruch genommen und deswegen die verspätete Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs gegen Treu und Glauben, § 242 BGB, verstößt.  Der BGH stellte jedoch klar, dass für die Annahme einer konkludenten schuldrechtlichen Änderung durch Duldung der zweckwidrigen Nutzung erforderlich ist, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis vom Inhalt der Teilungserklärung und von der Rechtswidrigkeit der bisherigen Nutzung hat sowie alle Wohnungseigentümer für die Zukunft eine verbindliche Änderung vornehmen wollen (OLG Hamburg, Beschluss vom 8. 20.11.2005, Aktenzeichen: 2 Wx 112/04). Es reicht also nicht aus, dass die Wohnungseigentümer den Betrieb der Gaststätte, was für sich genommen bereits die zweckwidrige Nutzung darstellt, über einen langen Zeitraum hingenommen haben.

Der BGH war an dieser Stelle bereits mit der Prüfung am Ende, weil diese Voraussetzung von dem Beklagten nicht bewiesen werden konnte. Darüber hinaus stellt sich aber auch die Frage, wie lange eine solche schuldrechtliche Änderung der Vereinbarung überhaupt Bestand haben kann. Schließlich bedarf es zu der Änderung einer Vereinbarung zwingend der Eintragung im Grundbuch, § 10 Abs. 3 WEG. Wenn aber dieser Eintragung nicht vorgenommen wird, wird die Vereinbarung sofort hinfällig, wenn eine Einheit in der WEG verkauft wird und es deswegen zu einer Rechtsnachfolge kommt (OLG Köln, Beschluss vom 2. April 2001, Az.: 16 Wx 7/01). Schließlich hat der neu eintretende Eigentümer eine solche – konkludente – Erklärung gerade nicht abgegeben.

Bezogen auf die Verwirkung stellt der BGH klar, dass diese nur die bisherige Nutzung schützt. Sie gewährt dem Schuldner allerdings keinen Anspruch auf eine Duldung einer neuen nachteiligen Veränderung, die qualitativ eine eigenständige Störung darstellt. In dem Moment, in dem die Erweiterung der Öffnungszeiten erfolgte, trat damit ein neuer Verstoß gegen die Teilungserklärung mit der darin enthaltenen Zweckbestimmung zu Tage, gegen die sich die Eigentümergemeinschaft erfolgreich wehren konnte.


Tags: konkludente schuldrechtliche Vereinbarung zur Änderung der Teilungserklärung, Unterlassungsanspruch, Verwirkung, zweckwidrige Nutzung,
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