Laufzeit und Vergütung müssen bei der Verwalterbestellung in wesentlichen Umrissen geregelt sein

Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14, zu der Frage geäußert, welche Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters geregelt sein müssen; im Grundsatz sei es laut BGH erforderlich, dass Laufzeit und Vergütung bekannt sind. Hiervon können nur übergangsweise abgewichen werden, weil beide Gesichtspunkte nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung sein.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Kurz vor Ablauf der Amtszeit des amtierenden Verwalters beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft, den amtierenden Verwalter bis Ende 2017 erneut zu bestellen. Die WEG fasste dann folgenden Beschluss:

“Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28.2.2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013.”

Dieser Beschluss wurde angefochten, worauf ihn das Amtsgericht für ungültig erklärte. Berufung und Revision hiergegen blieben erfolglos.

Der BGH begründete dies damit, dass der Beschluss wichtige Elemente, die im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung sind, offen gelassen bzw. der Verhandlung zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat überlassen hat. Auch sei nicht ohne weiteres ersichtlich, für welche Laufzeit der Verwaltervertrag geschlossen werden sollte. Auch die Vergütung ist ein wesentliches Element, das zur Entscheidungsfindung beiträgt. Auch hierüber regelt der angefochtene Beschluss nichts. Da die Gemeinschaft im Zweifel die branchenübliche Vergütung schuldet, ist gerade dieser Punkt besonders streitanfällig. Es entspricht allerdings nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn mangels konkreter Festlegung gerade über diesen Punkt ein Streit wahrscheinlich ist. Vorliegend sollte zwar der bisherige Verwalter erneut bestellt werden, allerdings nicht zu den bis dahin geltenden Konditionen. Der streitige Vertragsentwurf war – wie sich auch aus dem Beschluss selbst ergibt – nicht endgültig ausgehandelt. Auch wenn eine Bestellung als Übergangsregelung hinzunehmen sein kann, weil das Ende der Bestelldauer unmittelbar bevorsteht, konnte dieses Dilemma mit dem vorliegenden Beschluss nicht gelöst werden.