Verwalter darf ein Gasleck auch im Sommer ohne Eigentümerbeschluss und Vergleichsangebote beauftragen

Die Reparatur eines Gaslecks in einem Wohnhaus stellt eilbedürftige Maßnahme im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG dar, wie das LG Frankfurt am Main urteilte (WuM 2016, 384/b). Was war passiert? Im Mai 2013 wurde in einer Wohnungseigentumsanlage ein Gasleck entdeckt. Die herbeigerufene Fachfirma erklärte, dass dieses Leck innerhalb von 4 Wochen abgedichtet werden müsse, da ansonsten die Komplettsperrung der gesamten Heizungsanlage drohe. Aufgrund der Eilbedürftigkeit erteilte der amtierende Verwalter der Firma den Reparaturauftrag, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen oder Vergleichsangebote eingeholt zu haben. Die Reparatur wurde durchgeführt, allerdings gegen den Widerstand eines Eigentümers. Dieser hatte sich geweigert, den Zutritt zu seiner Wohnung zur Durchführung der Reparatur zu gewähren. Er war der Meinung, der Ausfall der Warmwasserversorgung im Sommer sei unschädlich. Man könne den Gashahn im Keller bis zur einer Eigentümerversammlung abdrehen und die Eigentümer dann über die durchzuführenden Reparaturmaßnahmen abstimmen lassen. Hierzu sei es auch erforderlich, entsprechend Vergleichsangebote einzuholen.

Die Hausverwaltung erwirkte gegen den renitenten Eigentümer wegen der Verweigerung des Zutritt zu seiner Sondereigentumseinheit eine einstweilige Verfügung und erhob Klage auf Feststellung, dass der Eigentümer zur Duldung der Arbeiten verpflichtet war. Das Amtsgericht Frankfurt gab der Feststellungsklage vollumfänglich statt. Der Wohnungseigentümer sei gemäß § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung verpflichtet gewesen. Die Hausverwaltung sei aufgrund der Eilbedürftigkeit gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG berechtigt gewesen, die Abdichtung der Gasleitung ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu veranlassen.

Wie kaum anders zu erwarten legte der Eigentümer gegen diese Entscheidung Berufung ein. Doch auch das Landgericht Frankfurt a.M. sah die Maßnahme als Notmaßnahme im Sinne von § 27 WEG an und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz.  Die Hausverwaltung habe von ihm gemäß § 14 Nr. 4 WEG die Duldung der Reparatur der Gassteigleitung in seiner Wohnung verlangen dürfen. Denn bei der Reparatur eines Lecks in der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gasleitung handele es sich um eine Maßnahme zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Ansicht des Klägers, dass die Eigentümergemeinschaft zuvor im Rahmen einer Versammlung hätte informiert und befragt werden müssen, war das Landgericht ebenso wenig wie die Pflicht des Verwalters, vor Beauftragung des Unternehmens Vergleichsangebote einzuholen. Da die Abdichtung des Gasleks innerhalb eines Monats hätte stattfinden müssen, sei die Reparatur als eine eilbedürftige Maßnahme zu werten gewesen. Auch der Vorschlag des Klägers, durch das Abdrehen des Gashahns die von der Anlage ausgehende drohende Gefahr auszuschalten hielt das Gericht für völlig lebensfremd. Auch im Sommer gehöre die Versorgung mit Warmwasser und Gas zum Kochen zum allgemeinen Lebensstandard.