Erwerber von Wohnungseigentum in der Insolvenz: laut BGH keine Haftung für Hausgeldschulden des Voreigentümers

Das Problem: Ein Eigentümer kann sein monatliches Hausgeld nicht mehr bezahlen. Er meldet Insolvenz an, die Wohnung wird möglicherweise zwangsversteigert. Was passiert nun mit den Schulden, die er der Gemeinschaft hinterlässt? Haftet ein Käufer für diese Rückstände?

Mit Einführung eines so genannten Vorrechts im Rahmen der Zwangsversteigerung, gesetzlich normiert in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, sind Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung bevorrechtigt. Die Einführung dieser Norm sollte dazu führen, die Bonität der Eigentümergemeinschaft zu stärken. Was der Gesetzgeber nach der jetzt veröffentlichten Entscheidung des BGH, Urteil vom 13.9.2013, Az.: V ZR 209/12, jedoch klarstellend nicht beabsichtigt hat ist eine so genannte Verdinglichung der Hausgeldschulden. Hiervon spricht man, wenn ein Anspruch der Immobilie anhaftet, so dass der Erwerber möglicherweise die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden muss.

In dem zugrunde liegenden Verfahren ging die Eigentümergemeinschaft gegen den Käufer der Immobilie vor und verlangte die Duldung der Zwangsvollstreckung in die Eigentumswohnung. Obwohl die Gemeinschaftsordnung offenbar keine Regelung vorsah, wonach ein Erwerber für die Hausgeldschulden des Veräußerers haftet, war die Eigentümergemeinschaft der Auffassung, dass der Immobilie eine sachenrechtliche Last anhafte, die der Käufer nur durch Ausgleich der rückständigen Beträge abschütteln können.

Ihre Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Forderungen ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entgegen einer in Rechtsprechung und Rechtsliteratur verbreiteten Auffassung entschieden, dass die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein dingliches Recht der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Der zum 01.07.2007 neu gefasste § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthalte lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren. Der Gesetzgeber habe zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen wollen, die sich gemäß § 49 InsO auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentümers auswirkt. Er habe aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen wollen. Ein neues dingliches Recht könne nicht im Weg der richterlichen Rechtsfortbildung geschaffen werden, eine solche Entscheidung sei dem Gesetzgeber vorbehalten. Die Eigentümergemeinschaft kann daher nicht in das Wohnungseigentum des Käufers vollstrecken.