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Aktuelle Themen aus den Rechtsgebieten

12.03.2020

BGH senkt die Hürden für die formellen und materiellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung bei großen Wohnanlagen

Seit Jahren schon betet uns der BGH die Voraussetzungen für eine formell und materiell wirksame Betriebskostenabrechnung vor: eine Betriebskostenabrechnung genüge danach den formellen Anforderungen, wenn sie § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Bei der Abrechnung von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sei danach eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssels und die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug der geleisteten Vorauszahlungen Mindestvoraussetzung. Wie ein Vater unser werden diese Grundsätze in nahezu jedem Urteil, dass zu diesem Thema ergeht, heruntergebetet. Das auch über diese Mindestvoraussetzungen immer wieder Streit entsteht, liegt zum einen natürlich an der Tatsache, dass Parteien häufig bei besonderen Konstellationen „Standardvereinbarungen“ treffen, also die Besonderheit des Objekts sich nicht in der vertraglichen Regelung wiederfindet. Dass dies aber sinnvoll ist, ergibt sich schon aus der Tatsache, dass die Rechtsprechung eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes (Umlageschlüssel) in besonderen Gebäudekonstellationen für geboten hält. Dies sei nämlich dort geboten, wenn es zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei. Auch das ist aber wieder eine auslegungsbedürftige Grundregel; denn das Verständnis der Mieter kann sehr unterschiedlich sein.

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11.03.2020

Eine coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts führt nicht automatisch zu einer Befreiung zur Mietzahlungsverpflichtung nach § 313 BGB

 

Im Gewerberaummietrecht sind Geschäftsinhaber häufig hart getroffen: sie dürfen einerseits aufgrund entsprechender Landesverordnung ihr Geschäft nicht betreiben, müssen andererseits aber den für das Ladenlokal vereinbarten Mietzins entrichten. Die Gerichte entscheiden in diesen Tagen immer wieder über solche Fälle, die teilweise sehr unterschiedlich ausgehen. Nehmen manche Gerichte einen sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage, normiert in § 313 BGB, an, verneinen ihn andere Gerichte. Liest man als Laie nur die jeweilige Überschrift, ist häufig nicht sofort ersichtlich, warum es zu solchen gegenteiligen Entscheidungen kommt. Das OLG Karlsruhe hat nun in einem Urteil vom 24.2.2021 (7 U 109/20) auf die Berufung des Ladeninhabers sehr ausführlich dargelegt, unter welchen Voraussetzungen die Annahme einer (teilweisen) Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB berücksichtigt werden muss. Das Urteil geht auf eine Entscheidung des LG Heidelberg vom 30.7.2020 (5 O 66/20) zurück, bei der schon das Ausgangsgericht die Anwendbarkeit von § 313 verneint hatte. Was war geschehen? Ein Ladeninhaber musste seine Filiale vom 18.3.2020 bis 19.4.2020 aufgrund einer landesrechtlichen Coronaverordnung schließen. Noch im März kündigte der Mieter an, die Miete für April nicht zu bezahlen. Auf eine Mahnung reagierte er nicht; der Vermieter erhob wie angekündigt Klage. Das Landgericht hatte zunächst geprüft, ob möglicherweise ein Mietmangel vorliege und dies verneint. Dann hatte sich das Landgericht konkret mit dem vereinbarten Zweck des Mietvertrages auseinandergesetzt und festgestellt, dass die hoheitliche Maßnahme, die schließlich Grund für die Gebrauchsbeschränkung gewesen sei, nicht vom Vermieter zu vertreten ist und deshalb ein Mangel nicht vorliegt. Die in diesem Zusammenhang gern herangezogene Rechtsprechung des Reichsgerichts sah das Landgericht Heidelberg nicht als einschlägig an; eine Existenzgefährdung oder unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung sei nicht ausführlich genug vorgetragen worden.

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03.02.2020

Verkehrssicherungspflicht des Verwalters

Der Verwalter ist aus dem Verwaltervertrag heraus gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, bestehende Gefahrenquellen zu erkennen und zu sichern. Er kann diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht zwar teilweise auf beauftragte Dritte delegieren, bleibt aber im gewissen Umfang immer noch verantwortlich für solche Schäden, die dadurch entstehen, dass Gefahrenquellen vorhanden sind. Das AG Moers hatte sich jetzt mit einem Fall beschäftigt, bei dem ein Miteigentümer gegen den Verwalter Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht aus dem Verwaltervertrag und aus Delikt geltend machte (AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 - 564 C 9/17). Der Eigentümer war über eine Stufe gestolpert und die Kellertreppe hinabgestürzt. Er zog sich dabei erhebliche Verletzungen zu, die letztlich auch zu einer 100-prozentigen Berufsunfähigkeit führten. Das Gericht wies den Anspruch des Eigentümers zurück.

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03.02.2020

Folgen der erfolgreichen Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses des WEG-Verwalters

Verwalterbestellungen werden oft und gerne angefochten; aber was passiert eigentlich mit den Rechtsgeschäften, die der bestellte Verwalter während seiner Amtszeit im Namen der WEG eingeht? Einigkeit besteht darin, dass eine Anfechtung immer Rückwirkung hat, damit dem Bestellungsbeschluss von Anfang an aufhebt. Der Verwalter verliert also rückwirkend seine Organstellung und die aus dieser Stellung folgenden Befugnisse. Der BGH stellte nun aber in einem aktuellen Urteil klar, wie sich dieser Wegfall der Organstellung auf die vom Verwalter initiierten Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen gegenüber Dritten auswirkt. Das Gericht (BGH (V. Zivilsenat), Versäumnisurteil vom 05.07.2019 - BGH Aktenzeichen V ZR 278/17) führte aus:

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15.01.2020

LG Osnabrück: Zwangsbehandlung in bestimmten Fällen zulässig

Immer mehr setzt sich die Abfassung einer Patientenverfügung in der Praxis durch. In einer Patientenverfügung – nicht zu verwechseln mit der Vorsorgevollmacht – legt ein potentieller Patient für die Zukunft gegenüber Ärzten etc. fest, wie im medizinischen Notfall mit ihm verfahren werden soll. Das Landgericht Osnabrück hat sich nun mit Beschluss vom 10.01.2020 mit der Frage beschäftigt, ob eine Zwangsunterbringung auch dann möglich ist, wenn die betroffene Person in ihrer Patientenverfügung niederlegt, sie lehne medikamentöse Zwangsbehandlungen und Zwangseinweisungen ganz grundsätzlich ab.

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11.11.2019

Betrugskarussell im Wohnungseigentum: Eigentümer haften für ihren Verwalter

Tatsächlich hätte man dadrauf auch ohne die Inanspruchnahme eines Gerichts kommen können: das Geld, das von einer WEG an eine andere WEG überwiesen wird, ohne dass der Überweisungsempfänger einen Anspruch darauf hat, muss zurückgezahlt werden. Das OLG Frankfurt (Urteil vom 19.9.2019, Aktenzeichen: 1 U 233/18) musste sich mit dieser kuriosen Frage beschäftigen. Was war passiert?

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25.10.2019

Erkenntnis des Tages: Stadt Fürth und Stadt Stein sind im Hinblick auf den Mietspiegel nicht vergleichbar

Vermieter sehen sich in der Praxis, ist keine Index Mieterhöhung vereinbart, oft vor der Frage, welcher Mietspiegel für die Erhöhung der Miete auf ortsübliche Niveau zugrundezulegen ist, wenn die Gemeinde, in der sich die Mietsache befindet, selbst keinen Mietspiegel herausgibt. Die Rechtsprechung lässt es in solchen Fällen grundsätzlich zu, dass der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen wird. Wann genau der Mietspiegel herangezogen werden kann – dies ist eine Frage des Einzelfalls und in der Praxis oftmals sehr schwer zu beurteilen. Nun hat ein Vermieter einer Wohnung in der Stadt Stein versucht, sein Mieterhöhungsverlangen auf Anpassung der Miete über den Mietspiegel der Stadt Fürth zu begründen. Dies ist misslungen.

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24.10.2019

Schlüssel verloren – was dann?

Ist ein Mietverhältnis beendet und soll die Wohnung zurückgegeben werden, muss der Mieter an den Vermieter auch die vollständige Anzahl an Schlüsseln herausgeben, die er bei Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat einschließlich – im Einverständnis mit dem Vermieter oder durch diesen – nachgemachter Schlüssel. Was passiert allerdings, wenn der Mieter einen Schlüssel verloren hat? Insbesondere bei neuen Wohnanlagen sind sogenannte Schließanlagen eingebaut, d. h., der Verlust eines Schlüssels hat Auswirkung auf die Sicherheit der gesamten Wohnanlage.

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24.10.2019

Wer haftet für was nach Ableben des Mieters?

Der BGH hatte sich am 25.09.2019 mit der Frage zu beschäftigen, in welcher Höhe ein Erbe haftet, der es unterlassen hat, den Mietvertrag des Erblassers mit dem ihm als Erben zustehenden außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 564 S. 2 BGB zu kündigen. Der Vermieter hatte den Erben des Erblassers einerseits auf Zahlung der Mieten und Nachzahlung von Betriebskosten, andererseits auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, nachdem die Wohnung nicht zurückgegeben worden war. Um die eigene Haftung auf den Nachlass zu beschränken, hatte der Erbe Nachlassverwaltung beantragt, die angeordnet wurde.

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