Aktuelle Themen aus den Rechtsgebieten

Kündigung des Gewerbemieters wegen nachhaltiger Verteidigung falscher Betriebskostenabrechnung möglich

Am 06.10.2021 zum Az. XII ZR 11/20 entschied der Bundesgerichtshof, dass grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch den Mieter möglich sein kann, wenn der Vermieter berechtigten Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen nicht nachgehe und nicht nachgebe, vielmehr Abrechnungsfehler mit falschem und irreführendem Sachvortrag im Prozess vertuschen möchte.

Und wieder die Schriftform…

Wer sich mit Mietrecht beschäftigt oder als Gewerbetreibender einen Mietvertrag abschließt, wird häufig mit Fragestellungen rund um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB konfrontiert. Für Verträge mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr schreibt das Gesetz vor, dass im Hinblick auf alle vertragswesentlichen Vereinbarungen die Schriftform eingehalten werden muss, andernfalls das Mietverhältnis mit Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar ist. Bereits Generationen von Juristen haben sich mit Fragestellungen rund um die Schriftform beschäftigt und sind nun seit der Entscheidung des BGH, sogenannte Schriftformheilungsklauseln für unwirksam anzusehen, noch mehr in diese Themenstellung involviert.

Umbettung von Angehörigen

Das Verwaltungsgericht in Berlin hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit ein Anspruch auf Umbettung einer Urne eines bestatteten Angehörigen besteht, wenn der nächste Hinterbliebene, der sich um das Grab kümmert, betagt ist und gesundheitlich eingeschränkt umzieht, sodass ihm der Weg zum Friedhof schwer fällt. Die Friedhofsverwaltung in Berlin lehnte dies unter Hinweis auf den Willen des Verstorbenen und die Einhaltung der Totenruhe ab. Das Verwaltungsgericht Berlin gab der Friedhofsverwaltung recht.

Grabpflegekosten stellen keine Nachlassverbindlichkeiten dar

Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem die Erblasserin per Testament angeordnet hatte, dass ihr Grab über 20 Jahre zu pflegen sei. Im Zuge eines Pflichtteilsrechtsstreits stellte sich die Frage, inwieweit solche Grabpflegekosten im Rahmen der Berechnung des Pflichtteils relevante Nachlassverbindlichkeiten darstellten, insofern den Reinnachlass und damit auch den Pflichtteil mindern würden. Sowohl 1. Instanz als auch 2. Instanz wiesen das Ansinnen des pflichtteilsberechtigten Klägers ab, der mit seiner Revision beim BGH dann Erfolg hatte.

Auch bei dauerhafter Ausübungshinderung kann Verzicht auf Wohnrecht Schenkung sein

Eine klassische Gestaltungsvariante im Rahmen lebzeitiger Übergaben ist die Übertragung eines Grundstücks bei Vorbehalt eines Nießbrauchs oder eines Wohnungsrechts. Während der Nießbrauch unabhängig von der eigenen Nutzung den Ertrag dem Nießbraucher zuordnet, ist das Wohnungsrecht regelmäßig so ausgestaltet, dass es nur höchstpersönlich durch den Schenker ausgeübt werden kann. Ist die Ausübung dann nicht mehr möglich, z.B., weil der Schenker aus gesundheitlichen Gründen nicht im Haus verbleiben kann, werden in der Regel vertragliche Regelungen getroffen, was mit dem vorbehaltenen Recht dann passieren soll. Was passiert allerdings, wenn es an solchen Regelungen fehlt und der Schenker auf ein solches Wohnungsrecht dann aktiv verzichtet?

Unterlassung-bzw. Beseitigungsansprüche der WEG bei Halten in der Feuerwehrzufahrt

Das neue Wohnungseigentumsgesetz hat ein paar Dinge grundlegend geändert. So ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEMoG allein zuständig, wenn es um die Durchsetzung von Rechten und Ansprüchen geht, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Nach altem Recht brauchte es immer dann, wenn es um Forderungen oder Ansprüche bezogen auf das Gemeinschaftseigentum geht, eines sogenannten Vergemeinschaftungsbeschlusses. Die WEG musste die Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer erst „an sich ziehen“ und beschließen, dass der Prozess durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt wird. Der BGH (Urteil vom 28.1.2022, V ZR 106/21) musste sich jetzt erstmals mit der neuen Rechtslage beschäftigen, nachdem eine Eigentümerin in einer Mehrhausanlage gegen die Nutzung der Feuerwehrzufahrt als Liefer- und Ladezone für eine in der Anlage gelegene Gewerbeeinheit geklagt hatte. Anlass war ein Beschluss der Gemeinschaft, dass für eine bestimmte Zeit die Anlieferung von Waren im Bereich des Gemeinschaftseigentums „geduldet“ wird.

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Genügt eine von der Betreuungsbehörde beglaubigte Vorsorgevollmacht für Grundstücksgeschäfte?

Grundsätzlich sind (Vorsorge-)Vollmachten formfrei wirksam. Schon zu Beweiszwecken wird allerdings ganz grundsätzlich eine schriftliche Abfassung empfohlen, da lediglich mündlich erteilte Vollmachten im Rechtsverkehr kaum einsatzfähig sind. Für bestimmte Geschäfte muss sogar eine strengere Form eingehalten werden, so z.B. für Grundstücksgeschäfte. Um hier einen Vollzug im Grundbuch zu erreichen, muss die Vollmacht gemäß § 29 GBO öffentlich, z.B. notariell beglaubigt (der Notar schaut bei der Unterschriftsleistung zu und bestätigt die Identität des die Unterschrift Leistenden) oder notariell beurkundet (der Notar verliest die gesamte Urkunde) sein. Der BGH hatte sich nunmehr der Frage zu beschäftigen, ob bei Forderung nach einer öffentlichen Beglaubigung eine Vorsorgevollmacht, die durch die Betreuungsbehörde beglaubigte ist, ausreicht. Im Ergebnis hatte dies bejaht.

Eine coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts führt nicht automatisch zu einer Befreiung zur Mietzahlungsverpflichtung nach § 313 BGB

Im Gewerberaummietrecht sind Geschäftsinhaber häufig hart getroffen: sie dürfen einerseits aufgrund entsprechender Landesverordnung ihr Geschäft nicht betreiben, müssen andererseits aber den für das Ladenlokal vereinbarten Mietzins entrichten. Die Gerichte entscheiden in diesen Tagen immer wieder über solche Fälle, die teilweise sehr unterschiedlich ausgehen. Nehmen manche Gerichte einen sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage, normiert in § 313 BGB, an, verneinen ihn andere Gerichte. Liest man als Laie nur die jeweilige Überschrift, ist häufig nicht sofort ersichtlich, warum es zu solchen gegenteiligen Entscheidungen kommt. Das OLG Karlsruhe hat nun in einem Urteil vom 24.2.2021 (7 U 109/20) auf die Berufung des Ladeninhabers sehr ausführlich dargelegt, unter welchen Voraussetzungen die Annahme einer (teilweisen) Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB berücksichtigt werden muss. Das Urteil geht auf eine Entscheidung des LG Heidelberg vom 30.7.2020 (5 O 66/20) zurück, bei der schon das Ausgangsgericht die Anwendbarkeit von § 313 verneint hatte. Was war geschehen? Ein Ladeninhaber musste seine Filiale vom 18.3.2020 bis 19.4.2020 aufgrund einer landesrechtlichen Coronaverordnung schließen. Noch im März kündigte der Mieter an, die Miete für April nicht zu bezahlen. Auf eine Mahnung reagierte er nicht; der Vermieter erhob wie angekündigt Klage. Das Landgericht hatte zunächst geprüft, ob möglicherweise ein Mietmangel vorliege und dies verneint. Dann hatte sich das Landgericht konkret mit dem vereinbarten Zweck des Mietvertrages auseinandergesetzt und festgestellt, dass die hoheitliche Maßnahme, die schließlich Grund für die Gebrauchsbeschränkung gewesen sei, nicht vom Vermieter zu vertreten ist und deshalb ein Mangel nicht vorliegt. Die in diesem Zusammenhang gern herangezogene Rechtsprechung des Reichsgerichts sah das Landgericht Heidelberg nicht als einschlägig an; eine Existenzgefährdung oder unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung sei nicht ausführlich genug vorgetragen worden.

Der BGH hebt wieder einmal Landgericht Berlin auf - keine Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle

Wieder einmal hat der Bundesgerichtshof den vielen Alleingängen der Berliner Gerichte im Mietrecht einen Riegel vorgeschoben. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht hatten einem Mieter recht gegeben, der die Miete wegen Baulärms einer Baustelle in der unmittelbaren Umgebung seiner Mietwohnung minderte. Das Urteil erging am 24.11.2021 zum Az. VIII ZR 258/19.