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Aktuelle Themen aus den Rechtsgebieten

29.06.2021

Auch bei dauerhafter Ausübungshinderung kann Verzicht auf Wohnrecht Schenkung sein

Eine klassische Gestaltungsvariante im Rahmen lebzeitiger Übergaben ist die Übertragung eines Grundstücks bei Vorbehalt eines Nießbrauchs oder eines Wohnungsrechts. Während der Nießbrauch unabhängig von der eigenen Nutzung den Ertrag dem Nießbraucher zuordnet, ist das Wohnungsrecht regelmäßig so ausgestaltet, dass es nur höchstpersönlich durch den Schenker ausgeübt werden kann. Ist die Ausübung dann nicht mehr möglich, z.B., weil der Schenker aus gesundheitlichen Gründen nicht im Haus verbleiben kann, werden in der Regel vertragliche Regelungen getroffen, was mit dem vorbehaltenen Recht dann passieren soll. Was passiert allerdings, wenn es an solchen Regelungen fehlt und der Schenker auf ein solches Wohnungsrecht dann aktiv verzichtet?

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12.04.2021

Unterlassung-bzw. Beseitigungsansprüche der WEG bei Halten in der Feuerwehrzufahrt

 

Das neue Wohnungseigentumsgesetz hat ein paar Dinge grundlegend geändert. So ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEMoG allein zuständig, wenn es um die Durchsetzung von Rechten und Ansprüchen geht, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Nach altem Recht brauchte es immer dann, wenn es um Forderungen oder Ansprüche bezogen auf das Gemeinschaftseigentum geht, eines sogenannten Vergemeinschaftungsbeschlusses. Die WEG musste die Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer erst „an sich ziehen“ und beschließen, dass der Prozess durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt wird. Der BGH (Urteil vom 28.1.2022, V ZR 106/21) musste sich jetzt erstmals mit der neuen Rechtslage beschäftigen, nachdem eine Eigentümerin in einer Mehrhausanlage gegen die Nutzung der Feuerwehrzufahrt als Liefer- und Ladezone für eine in der Anlage gelegene Gewerbeeinheit geklagt hatte. Anlass war ein Beschluss der Gemeinschaft, dass für eine bestimmte Zeit die Anlieferung von Waren im Bereich des Gemeinschaftseigentums „geduldet“ wird.

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16.03.2021

Genügt eine von der Betreuungsbehörde beglaubigte Vorsorgevollmacht für Grundstücksgeschäfte?

Grundsätzlich sind (Vorsorge-)Vollmachten formfrei wirksam. Schon zu Beweiszwecken wird allerdings ganz grundsätzlich eine schriftliche Abfassung empfohlen, da lediglich mündlich erteilte Vollmachten im Rechtsverkehr kaum einsatzfähig sind. Für bestimmte Geschäfte muss sogar eine strengere Form eingehalten werden, so z.B. für Grundstücksgeschäfte. Um hier einen Vollzug im Grundbuch zu erreichen, muss die Vollmacht gemäß § 29 GBO öffentlich, z.B. notariell beglaubigt (der Notar schaut bei der Unterschriftsleistung zu und bestätigt die Identität des die Unterschrift Leistenden) oder notariell beurkundet (der Notar verliest die gesamte Urkunde) sein. Der BGH hatte sich nunmehr der Frage zu beschäftigen, ob bei Forderung nach einer öffentlichen Beglaubigung eine Vorsorgevollmacht, die durch die Betreuungsbehörde beglaubigte ist, ausreicht. Im Ergebnis hatte dies bejaht.

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11.03.2021

Eine coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts führt nicht automatisch zu einer Befreiung zur Mietzahlungsverpflichtung nach § 313 BGB

Im Gewerberaummietrecht sind Geschäftsinhaber häufig hart getroffen: sie dürfen einerseits aufgrund entsprechender Landesverordnung ihr Geschäft nicht betreiben, müssen andererseits aber den für das Ladenlokal vereinbarten Mietzins entrichten. Die Gerichte entscheiden in diesen Tagen immer wieder über solche Fälle, die teilweise sehr unterschiedlich ausgehen. Nehmen manche Gerichte einen sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage, normiert in § 313 BGB, an, verneinen ihn andere Gerichte. Liest man als Laie nur die jeweilige Überschrift, ist häufig nicht sofort ersichtlich, warum es zu solchen gegenteiligen Entscheidungen kommt. Das OLG Karlsruhe hat nun in einem Urteil vom 24.2.2021 (7 U 109/20) auf die Berufung des Ladeninhabers sehr ausführlich dargelegt, unter welchen Voraussetzungen die Annahme einer (teilweisen) Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB berücksichtigt werden muss. Das Urteil geht auf eine Entscheidung des LG Heidelberg vom 30.7.2020 (5 O 66/20) zurück, bei der schon das Ausgangsgericht die Anwendbarkeit von § 313 verneint hatte. Was war geschehen? Ein Ladeninhaber musste seine Filiale vom 18.3.2020 bis 19.4.2020 aufgrund einer landesrechtlichen Coronaverordnung schließen. Noch im März kündigte der Mieter an, die Miete für April nicht zu bezahlen. Auf eine Mahnung reagierte er nicht; der Vermieter erhob wie angekündigt Klage. Das Landgericht hatte zunächst geprüft, ob möglicherweise ein Mietmangel vorliege und dies verneint. Dann hatte sich das Landgericht konkret mit dem vereinbarten Zweck des Mietvertrages auseinandergesetzt und festgestellt, dass die hoheitliche Maßnahme, die schließlich Grund für die Gebrauchsbeschränkung gewesen sei, nicht vom Vermieter zu vertreten ist und deshalb ein Mangel nicht vorliegt. Die in diesem Zusammenhang gern herangezogene Rechtsprechung des Reichsgerichts sah das Landgericht Heidelberg nicht als einschlägig an; eine Existenzgefährdung oder unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung sei nicht ausführlich genug vorgetragen worden.

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05.01.2021

Der BGH hebt wieder einmal Landgericht Berlin auf – keine Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle

Wieder einmal hat der Bundesgerichtshof den vielen Alleingängen der Berliner Gerichte im Mietrecht einen Riegel vorgeschoben. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht hatten einem Mieter recht gegeben, der die Miete wegen Baulärms einer Baustelle in der unmittelbaren Umgebung seiner Mietwohnung minderte. Das Urteil erging am 24.11.2021 zum Az. VIII ZR 258/19.

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01.10.2020

Coronabedingte Betriebsschließung – ein Versicherungsfall?

Für jeden Selbstständigen ist es der Albtraum, wenn sein Betrieb aufgrund einer Betriebsschließungsanordnung geschlossen wird. Die Kosten laufen weiter, nur Einnahmen bleiben aus. Dieses Risiko versuchen viele Gewerbetreibende über Betriebsschließung Versicherungen/Betriebsunterbrechungsversicherung abzudecken. Je nach Versicherungsvertrag ist dem versicherbaren Risiko auch eine Schließung aufgrund einer Anordnung auf Basis des Infektionsschutzgesetzes zugeordnet. Im Zusammenhang mit Corona mussten allerdings viele Versicherungsnehmer feststellen, dass Versicherungen die Deckung verweigerten, mit unterschiedlichen Argumenten. Ein Münchner Gastronom hatte nun geklagt und hat am 01.10.2020 vom Landgericht München I Recht bekommen: Seine Versicherung muss zahlen (Az. 12 O 5895/20).

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21.09.2020

Nachhaltige Störung des Hausfriedens führt zu Räumungsanspruch

Jahrelang gab es in einem Mietshausstreit unter den Nachbarn. Insbesondere der Lebensgefährte einer Mieterin beleidigte und bedrohte die anderen Bewohner des Hauses im Rahmen häufiger Besuche. Dies veranlasste die Vermieterinnen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hatte sich sodann mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung von Seiten der Mietpartei zu beschäftigen und kam zu dem Ergebnis, dass die Kündigung gerechtfertigt sei, die Zwangsvollstreckung zulässig.

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17.09.2020

Das Verwendungsrisiko liegt beim Mieter, die COVID-19-Pandemie lässt die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht entfallen

Das LG Frankfurt am Main hat sich in einer Entscheidung vom 7.8.2020 (Beschluss vom 07.08.2020 - 2-05 O 160/20) zu der Frage geäußert, ob bei Corona bedingten Umsatzeinbußen die Verpflichtung zur Zahlung der Miete berührt wird. Das Gericht kommt in einer sehr kurzen Begründung zu dem Ergebnis, dass das Verwendungsrisiko im Gewerberaummietrecht grundsätzlich beim Mieter liegt.

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22.07.2020

Darf eine Urne umgebettet werden?

In der anwaltlichen Praxis trifft man immer wieder auf Streitigkeiten um die letzte Ruhestätte eines Verstorbenen. Manchmal können sich die Angehörigen nicht einigen, wo der Verstorbene sein Grab finden soll, in manchen Fällen geht es um die Frage, wann eine Umbettung erfolgen darf. Am 05.07.2020 hatte sich der Verwaltungsgerichtshof in Trier mit der Frage zu beschäftigen, ob aufgrund gesundheitlicher Einschränkungen des hinterbliebenen Ehemannes und der damit verbundenen Problematik der Erreichbarkeit der Grabstätte die Ehefrau umgebettet werden darf. Im Ergebnis lehnte das Gericht dies vor dem Hintergrund der Achtung der Totenruhe ab.

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