Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag unwirksam!

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

“Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts”, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).

Der BGH entschied in einem Urteil vom 29.05.2013, Aktenzeichen: VIII ZR 285/12, über die Wirksamkeit einer so genannten Quotenabgeltungsklausel, bei der sich der Mieter verpflichtet, einen anteiligen Betrag für noch nicht fällig gewordene Schönheitsreparaturen zu zahlen. Im vorliegenden Fall wurde das Mietverhältnis nach eineinhalb Jahren beendet. Der Mieter hatte sich zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, diese waren nach erfolgtem Auszug jedoch noch nicht fällig. Der Mietvertrag enthielt eine differenzierte Vereinbarung über eine mögliche Kostenbeteiligung anteiliger Schönheitsreparaturen durch den Mieter, dessen Berechnungsgrundlage schließlich der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts sein sollte.

Nachdem das Amtsgericht noch einen Teil der Klageforderung zuerkannt hatte, stellte sich das Berufungsgericht auf den Standpunkt, es bestehe kein Anspruch des Vermieters auf Abgeltung der bei Vertragsende noch nicht fällig gewordenen Schönheitsreparaturen. Die Abgeltungsklausel des Mietvertrages sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Zwar seien Quotenabgeltungsklausel nach höchstrichterlicher Rechtsprechung grundsätzlich zulässig, allerdings führe die im konkreten Fall zur Überprüfung gestellte Klausel faktisch zu einer Endrenovierungspflicht des Mieters, die allgemein als unzulässig angesehen werde. Denn nur durch die selbst durchgeführte Renovierung könne der Mieter die Quotenabgeltung abwenden, wozu sich der Mieter allerdings nur dann entschließen würde, wenn dies für ihn im Hinblick auf die zu tragenden Kosten vorteilhaft sei. Dies sei allerdings regelmäßig bei einer sehr kurzen Nutzungsdauer nicht gegeben.

Das Revisionsgericht bestätigt diese rechtliche Beurteilung, weshalb die Revision zurückzuweisen war. Der Kläger hat daher keinen Anspruch auf Zahlung einer Abgeltungsquote gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 c des Mietvertrages zu. § 4 Abs. 5 c des Mietvertrages, der der Klägerin einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällige Schönheitsreparaturen gewährt. Diese Klausel benachteiligt den Beklagten unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die dort geregelte Quotenabgeltungsklausel benachteiligt den Beklagten deshalb unangemessen, weil sie bestimmt, dass die Bemessung des Abgeltungsbetrags auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines von der Klägerin ausgewählten Malerfachgeschäfts zu erfolgen hat. Dabei kann dahin stehen, ob sich eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten – wie das Berufungsgericht annimmt – aus einer möglichen Intransparenz der Klausel (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ergibt. Denn jedenfalls hält § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.
Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte – rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er andernfalls – bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) – über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.; Senatsurteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, WuM 2007, 684 Rn. 15 mwN). Insbesondere stellt sie keine unzulässige “verkappte Endrenovierungsklausel” dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc).
Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel sei jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen,so der BGH. Diesen Anforderungen wird die von der Klägerin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht.