Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentum aufzuteilen. Es enthält immer auch eine Gemeinschaftsordnung, entweder als eigenständige Urkunde oder in der Teilungserklärung enthalten. Das eigentliche Kernstück der Teilungserklärung ist gerade diese Gemeinschaftsordnung. Denn sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und wird deshalb auch gerne als »Bibel der Gemeinschaft« bezeichnet.

Die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung können weiterreichende Folgen haben. Denn sie bestimmen darüber, welche Macht meine Stimme in der Eigentümerversammlung hat, wie die Kosten verteilt werden, ob und wozu ich eine Zustimmung der Gemeinschaft oder des Verwalters brauche und wie das »Miteinander« innerhalb der WEG geregelt ist.

Beim Lesen einer solchen Gemeinschaftsordnung wundern sich aber nicht nur Laien, auch Fachleute wissen nicht immer sofort, was mit der ein oder anderen Regelung gemeint ist. Manchmal braucht es auch 3 Instanzen, um Klarheit zu haben, was sich der Verfasser bei Abfassung des Vertragswerks gedacht hat. Denn gerade bei älteren Gemeinschaftsordnungen sind manchmal Regelungen enthalten, bei denen zwischenzeitlich höchstrichterlich festgestellt wurde, dass sie unwirksam sind. Der erfahrene Spezialist kann solche unwirksamen Regelungen gedanklich beim Lesen gleich streichen. Der Laie wird sich weiterhin wundern.

Vor einer kostenintensiven Entscheidung sollte man daher sicher sein, wie eine solche Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu verstehen ist und welche Konsequenzen sich dafür in der Praxis ergeben.