Abweichung bei der Vetragsausführung von den anerkannten Regeln der Technik nur bei ausdrücklicher Klarstellung möglich

Die Frage, wann ein Bauwerk einen Mangel hat, lässt sich meist durch einen Blick in die vertragliche Vereinbarung der Parteien beantworten. Grundsätzlich gilt: was die Vertragspartner als Beschaffenheit vereinbaren, das entspricht dem Vertragszweck.

In einem Fall, den das OLG München am 26.02.2013 unter dem Aktenzeichen: 9 U 1553/12 zu entscheiden hatte, fand sich in der Baubeschreibung folgende Klausel: „Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss bilden einen Heizkreis.“ Der Auftragnehmer war der Ansicht, die dementsprechende Vertragsausführung entspreche damit den Vertragszweck. Ob hier ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik gegeben sei, sei daher unerheblich.

Die Bauherren sahen das anders. Sie nahmen den Bauträger auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung in Anspruch, um damit die Trennung der Heizkreise von Gäste-WC und Flur vorzunehmen. Das Landgericht gab der Klage statt, dass OLG München bestätigte diese Entscheidung.

Ein Sachverständiger hatte in einem Gutachten festgestellt, dass es nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche, Toilette und Flur mit lediglich einem Heizkreis zu versehen. Das Gericht führte hierzu aus, dass die anerkannten Regeln der Technik bei Vertragsschluss stillschweigend vereinbart worden seien. Eine Abweichung käme nur dann in Betracht, wenn durch den Bauträger eine eindeutige Klarstellung erfolge, dass mit der in der Baubeschreibung angekündigten Ausführungsart gerade von den Regeln der Technik abgewichen werde. Nachdem dies nicht der Fall sei, sei der Vertrag widersprüchlich und verstoße gegen das Transparenzgebot des § 307 Absatz ein Satz 2 BGB. Die Klausel, die die Abweichung von den Regeln der Technik vorsah, war damit unwirksam und ein Mangel zu bejahen.