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06.06.2016

Inhaltskontrolle im Gewerberaummietvertrag

Bei Gewerberaummietverträge besteht im Verhältnis zu Wohnraummietverträgen die Möglichkeit, das Minderungsrecht des Mieters einzuschränken. Allerdings unterliegen solche Klauseln immer dann, wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen), einer Inhaltskontrolle, die an § 307 BGB gemessen wird.

Der BGH (Urteil vom 6.4.2016, Aktenzeichen: XII ZR 30/15) hatte jetzt über einen Fall zu entscheiden, in dem dem Mieter umfangreiche Minderungsrechte zustanden, die er auch geltend gemacht hat. In dem zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag war folgende Klausel enthalten:

§ 8

“1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.

Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.

Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen.

Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig.”

Konkret ging es um einen Betrag von rund Euro 400,00, den der Mieter wegen eines Wassereintritts durch das Dach für einen Zeitraum von 7 Monaten gemindert hatte. Der Vermieter verlangte im Wege der Zahlungsklage diesen Betrag vom Mieter, was ihm in den ersten beiden Instanzen auch zugesprochen wurde. Der BGH hob dieses Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück.

Nach der Klausel sei die Minderung der Miete ebenso wie die Aufrechnung oder Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen die Miete ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen seien lediglich Forderungen des Mieters auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten habe. Ferner seien andere Forderungen aus dem Mietverhältnis ausgenommen, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif seien. Die Beschränkung bestehe nach der vorliegenden Klausel allerdings ausdrücklich nur hinsichtlich Forderungen aus dem Mietverhältnis. In Bezug auf nicht aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen bleibe es – so der BGH – klauselmäßig bei dem uneingeschränkten Aufrechnungsverbot. Da aber nach § 309 Nummer 3 BGB eine Bestimmung unwirksam sei, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen, sei die Klausel überraschend im Sinne von § 307 BGB und damit insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit dieses Aufrechnungsverbotes habe gleichzeitig die Unwirksamkeit der gesamten Klausel zur Folge, weil eine geltungserhaltende Reduktion auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß nicht in Betracht komme.


Tags: Gewerberaummietvertrag, Klauselkontrolle, Minderungsverbot,

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