Heilung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Die eigenen vier Wände schützt das Gesetz in besonderem Maße. Der Vermieter hat immer dann, wenn der Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Mietern im Zahlungsverzug ist, ein gesetzliches Kündigungsrecht. Die Kündigung ist in diesem Fall sogar außerordentlich und fristlos möglich, was eine besondere Härte darstellen kann. Deshalb sieht das Gesetz vor, dass bei einem zeitnahen Ausgleich der fälligen Miete – innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – die Kündigung nachträglich unwirksam wird.

Was aber ist, wenn der Vermieter die fristlose Kündigung nicht nur auf einen Zahlungsrückstand stützt, sondern zusätzlich auf eine falsche Angabe in der Mieterselbstauskunft und eine über einen längeren Zeitraum schleppende Zahlungsweise?

In dem Fall, den das Amtsgericht München (411 C 26176/14) zu entscheiden hatte, lag der Fall genau so: der Mieter hatte vor Mietvertragsschluss angegeben, über ein bestimmtes Einkommen zu verfügen. Weiter erklärte er, dass gegen ihn keine Zahlungsverfahren und keine Zwangsvollstreckungsmaßnahmen laufen würden. Zunächst lief alles ganz normal, die Miete ging pünktlich ein. Nach ca. einem Jahr kam die Miete unpünktlich, was der Vermieter zum Anlass nahm, diese unpünktliche Zahlungsweise durch seinen Rechtsanwalt abmahnen zu lassen. Unter Verweis auf die vertraglich vereinbarte Fälligkeit der Miete wurde dem Mieter angedroht, dass bei fortgesetzt unpünktlicher Zahlungsweise das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden würde. Als dann ein weiterer Zahlungsrückstand hinzukam, schaute sich der Vermieter die Mieterselbstauskunft einmal genauer an und stieß dabei auf Ungereimtheiten; die Angaben, die dort gemacht wurden, entsprachen nicht den Tatsachen. Gegen den Mieter liefen mehrere unbefriedigte Vollstreckungsverfahren, sowie eine Haftanordnungsverfügung.

Das Gericht entschied, dass beim Zusammentreffen mehrerer Kündigungsgründe der Ausgleich der rückständigen Mieten nicht dazu führen würde, dass die Kündigung nach der gesetzlichen Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nummer 2 BGB nachträglich unwirksam wird. Auch wenn die Kündigungserklärung die 3 Kündigungsgründe inhaltlich zusammenfasst, so handelt es sich dennoch um 3 eigenständige Kündigungsgründe, wovon selbst nach Unwirksamwerden einer Kündigung zwei Erklärungen übrig bleiben.