Mehrere Sicherheiten im Wohnraummietverhältnis - zulässig?

Für die Wohnraummiete legt § 551 I BGB fest, dass die Kaution höchstens das dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen darf. § 551 IV BGB erklärt diese Regelung für nicht abänderbar. Das Landgericht Berlin hatte sich nun in seinem Beschluss vom 07.04.2014 (wieder einmal) mit der Frage zu beschäftigen, ob diese Begrenzung auch dann gilt, wenn der Steller einer zusätzlichen Sicherheit, z.B. ein Bürge, diese Sicherheit von sich aus und unaufgefordert anbietet.

Der Entscheidung lag ein Fall zu Grunde, in dem ein Vater sich für seinen Sohn zusätzlich zu einer Barsicherheit verbürgt hatte. Der Vermieter hatte diese Bürgschaft jedoch gefordert. Ohne Bürgschaft hätte er die Wohnung nicht an den Sohn vermietet, da der Sohn nur über ein geringes Einkommen verfügte.

Im Anschluss an die langjährige Rechtsprechung des BGH hat das Landgericht Berlin bestätigt, dass der Vermieter die Vermietung einer Wohnung nicht davon abhängig machen dürfe, dass eine Sicherheit, die betragsmäßig über den Rahmen des § 551 BGB hinausgeht, geleistet wird. Eine nach dementsprechender Aufforderung geleistete Zusatzsicherheit sei, so dass Landgericht Berlin, insoweit nicht in Anspruch zu nehmen, als dass die gesetzlich vorgesehene Höchstgrenze überschritten werde. In diesem Zusammenhang komme es auch nicht darauf an, ob der Mieter eine spürbare finanzielle Belastung durch die Zusatzsicherheit erfahre. Anders könne sich nur verhalten, wenn der Sicherheitengeber von sich aus und ungefragt, insbesondere, ohne dass eine Zusatzsicherheit zu Bedingung für den Abschluss des Mietvertrags gemacht wurde, an den Vermieter herantritt und eine solche Zusatzsicherheit bietet.

Diese Entscheidung belegt einmal mehr, dass auf Vermieterseite in solchen Sachverhaltskonstellationen höchste Vorsicht geboten ist. Letztendlich wird es nämlich bei der Frage, wer von wem welche Zusatzsicherheit gefordert oder dies freiwillig und ohne Veranlassung angeboten hat, darauf ankommen, ob in einem eventuellen Rechtsstreit bewiesen werden kann, dass die Zusatzsicherheit nicht Voraussetzung für den Abschluss des Mietverhältnisses war. Praktisch führt dies erfahrungsgemäß zu Diskussionen und immensen Problemen, so dass es häufig eine bessere Wahl für den Vermieter sein wird, wenig zahlungskräftige Mieter nicht einmieten zu lassen. Ob diese praktische Konsequenz gewollt ist, erscheint allerdings fraglich.